绿城转让第6个项目 行业洗牌加剧

　　土地市场历来被认为是楼市的晴雨表。

　　近期，开发商拿地的消息开始频繁出现，冷清的土地市场是否开始复苏再次引发讨论。

　　万科突破今年首季“零拿地”纪录，在4月份接连两次拿地；恒大、保利、招商则继续一季度土地市场的活跃，今年以来持续抄底土地市场。

　　4月16日，在北京竞拍出一幅今年以来最贵的“地王”。这一幅罕见的北京内城宅地，吸引了万科、首创-华远联合体、懋源置业等9家企业竞拍。最终，南昌市政投资控股有限公司以19.15亿元拍得该地块。该地块成交楼面价达25749元/平方米，创造2012年以来全国住宅用地最高楼面价格。

　　万科、保利、招商、恒大等标杆房企开始频繁地逆市拿地。这些都是个别案例，还是一个行业信号？地王的再现，是否意味着土地市场开始回暖？

　　随着销售的回暖，进入第二季度，房企抄底土地市场是否已经到了最佳时机？处于博弈状态的政府与房企，在后市中又是否会出现供需矛盾的失衡？

　　上市房企库存或超1.2万亿

　　4月20日，万科以5.7亿元竞拍获得青岛四方区一地块。这是万科今年以来第二次拿地。4月初，万科突破第一季度“零拿地”纪录，以1.9亿元作价拿下一幅位于唐山路北区东部建华东道地块。

　　相对于万科而言，恒大、保利、招商拿地则显得更为积极。4月上旬，恒大在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备3幅，占地面积近30万平方米；3月，恒大以接近37亿元的总价拿下济南7幅居住和商业金融业用地，总用地面积42.7公顷。

　　据相关数据统计，2012年前4个月，恒大趁土地市场低迷持续储备地块，主要以二、三线城市为主。今年以来，恒大进账16幅地块，规划建筑面积达337万平方米，支付的土地价款为60亿元。

　　而招商地产几乎每月都出手拿地。据国金证券的统计数据，年初至今，招商的拿地数量是去年同期的5.4倍，占2011年全年拿地量的42%。

　　“拿地应属个案。目前行业情况还是属于参差不齐，以此来判断土地市场是否回暖还为时尚早。”世联地产研究部主管吴志辉向时代周报记者表示，目前的行业数据表明情况并不乐观。

　　吴志辉认为，从拿地案例可以看到，大型房企的财政状况还算不错，它们去年的预售账款会得到一个集中释放，使得手头上的资金流较多。拿地是为补充后续的发展。但对于整个行业而言，大部分房企的业绩报告反映着库存高，资金链紧张，开发商拿地意愿低迷的情况。

　　来自中原研究中心的数据显示，截至4月15日，沪深两市140家房企已经有85家发布了年报，合计库存市值高达9641亿元，同比涨幅高达4成。其中有4家企业的存货同比增速超过一倍。另外，全部上市房企的库存市值预计将达到1.2万亿元，创造了历史新高。

　　第一季度的行业数据显示，房企行业的投资意愿持续低迷，主要体现在购买土地上。数据显示，2012年初至今，全国土地成交累计达到2401亿元，同比下降幅度为48%。

　　中投证券在季度报告指出，第一季度房企的投资增长在加速下滑。其中，土地成交面积继续下降且降幅扩大，单月降幅最大可达27.8%。另外，开发商的资金来源减少，导致买地规模继续下降。1-3月，房企的各项资金来源普遍在下滑，其中利用外资、自筹资金下滑幅度最大。

　　土地市场的低迷，一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈，不敢轻易出手拿地。

　　另一方面，“有些房企知道这个时候该去拿地，但是手头上没钱。因为它们在之前的市场节奏没踩准，该降价促销的时候没有去做，导致资金链条绷紧，没法去拿地。”地产资深评论人士半求向时代周报记者表示。

　　房企与地方政府博弈地价

　　土地市场低迷，“底价成交”和“流拍”的现象频现。尽管今年以来住宅地价出现降幅，但市场普遍认为，地方政府在地价上并没有作出更多让利。

　　土地价格是否探底，已经成为房企与地方政府两者之间的一个博弈。

　　“实际上，招商每年拿地计划都一样，会保持一定的土地规模，每年的土地储备会维持在1000万平方米左右。”

　　在3月份，恒大拿下了位于济南的7幅地块。据了解，截至挂牌竞拍前，7幅地块除恒大外，均只有保利一家企业报名，最终全部以底价成交。

　　从去年底开始恢复拿地的保利地产，今年以来也在持续抄底土地市场。4月，保利与信保(天津)股权投资基金合作，以总价18.7亿元获取佛山一个项目。该项目建筑面积为62.5万平方米，楼面地价低于3000元/平方米。

　　保利第一季度累计拓展的建筑面积183万平方米，地价款为45.1亿元，楼面地价2467元/平方米，相比2011年的平均楼面地价要低。

　　尽管拿下的楼面地价降低，但中投证券认为，保利还是非常注意控制拿地规模，并通过合作拿地分担成本，降低风险。

　　“请不要再去猜测我们拿地是不是在抄底。”对于一季度频繁拿地是否在做抄底，招商地产董事总经理林少斌在日前的股东会上这样作出回应。

　　2月，招商地产与九龙仓联合体，以底价23.7亿元竞得朝阳区来广营乡一宗居住用地；3月，招商地产旗下子公司通过收购股权的方式，以7125万元作价在天津获得一块面积为4.74万平方米的地块使用权；4月，招商再度出手，以12.56亿元的价格竞得天津市滨海新区开发区四宗地块住宅及商服用地，地块占地面积约14万平方米，总建筑面积约23万平方米。

　　林少斌认为，目前调控政策怎么走，地价是否会继续下行，市场说法不一。但对于招商而言，是否抄底无关紧要，而是看拿下的地块是否在我们能够掌控的范围，地块是否具有抗风险的能力，能否创造很好的效益。

　　尽管有市场预测，上半年内底价成交仍是全国住宅用地的成交趋势。但土地市场出让形势的不乐观，给地方政府财政收入带来影响。对于推地心切的地方政府而言，为促进土地出让的成交，很有可能推动其适度松动土地出让政策。

　　援引相关媒体的报道，自去年下半年开始，一些地方政府的财政收入出现逐月下滑。主要是因为土地拍不出去，相关税收大幅减少。同时，地方政府还面临着地方债务能否如期偿还的巨大压力。

　　对房地产业的过度依赖，使得在这场严厉的房地产调控中，地方政府比房企更深切地感受到切肤之痛。

　　“虽然，有些地方政府会通过‘做价’的方式来提高土地出让价格。但长此以往，自身是扛不住的。”地产评论人士半求表示，目前地方政府非常缺钱，已经有在土地价格上主动打折扣、土地款允许分期付款的现象出现。

　　“大吃小”在所难免

　　在调控之下，各房企战略已经开始出现较为明显的分化。在销售中赢得先机、融资有优势者，则开始在土地市场抄底。被库存所套者，或选择持续转让股权和项目，在土地市场有心无力。这样，无疑加速了行业的洗牌。

　　那边厢，拿地如火如荼。这边厢，绿城中国刚以约21.38亿元作价将上海绿城广场之地有限公司的股权全部转让，这是绿城自去年底以来转让的第6个项目。

　　此前，绿城已向SOHO中国转让上海外滩地王10%的权益。其他涉及转让项目还包括上海东海广场、无锡绿城、杭州兰园和新华园项目，这5个项目共回笼资金13.35亿元。

　　“目前，房地产行业已经出现了一个土地转让潮，很多中小开发商顶不住资金的压力而大量出让土地，(不完全统计)转让的土地面积数量是2009年时的3倍。”地产资深评论人士半求指出当前存在的一个行业现象，因为大多中小房企没有上市，所以这些信息是没有公布的；再者，一些房企以成立子公司形式进行收购，但信息只在未来年报中反映，于市场消息则滞后。

　　记者就此说法向多位地产圈人士求证。他们多数认为，对于上述土地转让潮，虽然个中数据并不完全正确，但大量中小开发商生存状况堪忧，转让土地项目套现的案例确实越来越多。行业内“大吃小”已经在所难免。

　　此外，半求认为拿地的窗口期已经出现，“我们预测，4-9月是拿地的最好时段，可能是房企拿地的爆发期”。

　　实际上，不少房企已经开始伺机而动。

　　“目前莱蒙国际手握60亿元现金。在当前土地市场的低谷期，我们准备在二季度即5、6月开始出击，寻找优质土地。”对于今年在土地市场上的策略，莱蒙国际董事长黄俊康曾表示。

　　招商林少斌表示，招商地产买地多少要视销售情况而定，“如果销售好，接下来这半年会多买一些地。如果销售差，则会做一些调整”。

　　目前而言，房地产行业兴奋点已经由下游转移到上游。在降价促销下，房企在下游销售的利润已经被挤压得很小，所以必须要通过上游来赢得优势。

　　谁在上一轮中踩对节奏，就会在下一轮的竞赛中获得更多筹码。