张宏伟：收购与被收购 活下去才是最重要

　　SOHO中国宣布与绿城中国及马鞍山置业订立框架协议，以收购绿城广场置业全部股权及贷款，总代价21.3772亿元人民币。绿城广场置业为开发天山路项目的项目公司。

　　值得注意的是，这也是SOHO中国在上海的第11个项目，目前总收购金额达到255元。

　　而不久前，3月28日晚，SOHO中国发布公告称，其全资附属公司搜候上海与上海华丽家族[简介最新动态]订立第三份股权转让协议。根据协议，搜候上海已同意购买而华丽同意出售项目公司(上海弘圣房地产开发有限公司)的余下20%股权，交易金额为5亿元人民币。

　　绿城集团、华丽家族通过出售项目方式缓解企业转型过程的阵痛，这只是整个房地产企业转型过程中所遇到的问题的一个典型缩影。

　　从数据来看，2011年全年共发生近500起房地产行业内的股权及资产交易，涉及金额超过1300多亿元，无论是并购案例还是并购金额均远高于2010年。

　　从数据层面已经看出，不少转型过程中的房企，如住宅类型房企转投商业地产，地产企业转投医药、铁矿石等行业，在住宅市场持续调控的压力力下，由于转投的业务短期内没有产生效益，地产板块也面临生存危机，这类企业转型之路面临着进退两难的市场困境。

　　单从绿城集团角度而言，对于商业投资物业的投入，绿城集团之前在上海的天山路、杭州审计局的项目，还有宁波的“东部新城”项目，都是一些城市综合体项目，既有住宅，也包含了商业、写字楼以及酒店项目。但是由于公司住宅产品线定位单一，多数为高端产品，项目销售不是很畅，这一定程度上决定了长期性商业性物业的难度。因此，近期绿城绿城想甩卖几个商业地产，轻装上阵。如近期甩卖的4个项目(上海天山路写字楼项目、温州鹿城广场、青岛审计局商业项目以及北京奥克伍德雅居)均为商业类项目。

　　我个人认为，对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产或地产企业转投医药、铁矿石等行业的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与其他板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

　　对于正在处在转型阵痛过程的房企来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了，通过战略收缩保证公司在行业内持续生存，保证在市场艰难的时期可以“活下去”。

　　对于SOHO中国来讲，近两年在上海频繁出手，或收购其他项目，或直接购地开发，目前在上海总收购或投资金额达到255元。我认为，雄厚的资金实力及项目营销能力导致其在逆势中“抄底”收购上海市中心的优质物业。这些物业无疑增加了SOHO中国长期性持有型物业比例，长远来讲，也为其获得稳定性的经营性收入打下了基础。但是，SOHO中国仍然面临市场调控带来的操盘风险问题。我认为，主要有三方面：

　　第一、外滩8-1地块长期性的投入有可能拖累SOHO中国的发展。

　　外滩8-1地块开发起码需要2-3年的周期，这个周期内基本上是投入，并且SOHO中国收购该项目50%股权之后还应该追加开发性、经营性资金，在这个阶段大量的投资难以产生直接性回报。

　　第二、尽管住宅市场调控对商业地产市场影响不大，但是2011年上海8月份出台的商业地产限贷政策有可能影响甚至拉长这个项目的资金回笼周期。

　　第三、可售型物业及融资能力是否支持其长远发展，度过当前楼市较为艰难的时期。

　　SOHO中国在上海的短期内可售型项目并不是很多，如果这些相对较少的可售型项目没有办法支持其资金回笼的话，有可能对SOHO中国的融资能力再提出更高的要求。但是，在当前“流动性”相对紧张的市场背景下，从国内银行等传统融资渠道融资会越来越难，这对SOHO中国来讲也是一个挑战。

　　当前看来，无论收购方还是被收购方，在市场操作层面的风险仍不可忽视，收购方取得优质地块和项目后也应该及时想方设法提高项目的周转率，拓展融资渠道，化解可能面临的市场风险。被收购方尽管将“包袱”丢给了其他公司，但是，短期内能不能解决公司发展过程中的资金面的问题，仍然是被收购公司所面临的问题。当前来讲，无论收购方还是被收购方，活下去才是最重要，之后才是持续发展。