龙头房企年内到期债务同比增逾5成 去库存艰巨

　　销售面积同比下降，房地产投资、新开工面积增速也继续下滑，4月13日公布的统计局数据显示，2012年一季度房地产市场仍处在低谷期。而截至2012年3月底，虽然得益于3月份的销售回暖，十大标杆房企的整体库存量略有回落，但这些房企的在售项目库存量仍有2500万平方米，按最乐观的销售情况看，去库存周期也至少在一年以上。同时，9家披露年报的标杆房企今年年内到期的债务共计1140亿元，同比上涨53%，资金压力同样不小。

　　去库存任务艰巨

　　统计局数据显示，今年1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；商品房待售面积30122万平方米，比2月末减少404万平方米。其中，住宅待售面积减少227万平方米，商业营业用房减少150万平方米。

　　分析人士认为，相比1-2月数据，3月的市场复苏明显。在3月份各主要城市的新房销售仍以价格低开入市为主，且供应力度较2月明显加大；同时，各地银行都不同程度下调了首套购房利率，各种惠及刚性自住需求的因素刺激了这部分购房者积极入市购房，推动3月新房成交量显著回升。

　　房企方面，3月十大标杆房企的总销售面积也达到了约400万平方米，环比、同比分别增加三成与一成，但与2011年标杆房企的月度平均销售面积相比仍有约两成的差距。而这十家房企3月份的供应量也到了约300万平方米，环比和同比分别增加60%和33%。从供应量和销售量的对比可以发现，标杆房企库存量近期出现回落。

　　不过，总体来看房企的库存压力仍然很大，消化目前库存至少需要1年以上。因此，采用灵活的销售策略加快资金回笼速度，以缓解调控周期内不断攀升的库存压力依然是开发商年内面临的艰巨任务。

　　资金压力增大

　　而随着年报披露截止日期的到来，各家房企的年报也纷纷出炉。根据已公布2011年全年财务报告的9家标杆房企的相关数据显示，目前标杆房企的现金持有量较前期有所减少。截至2011年末，9家房企的现金持有量共计1282亿元，同比下降8%。其中，绿城的现金持有量较2010年底大幅下降约7成，而恒大、华润和招商的现金状况明显改善，同比分别上升62%、25%和50%。

　　另一方面，标杆房企的短期债务压力明显加大。2011年末，9家房企今年年内到期的债务共计1140亿元，同比上升53%。但从持有现金与年内到期债务比率来看，总体来说标杆房企的现金状况依然处于安全边际之上，但安全性较2010年底有所减弱，不够仍依然好于2008的低谷水平。

　　中原地产张大伟就表示，“目前代表房地产企业资金压力的资金杠杆率已经达到了2.34的历史低位，房企资金压力依然非常大。虽然3月市场成交有所回暖，但是部分房地产企业，特别是库存及资金压力大的企业，依然需要降价以加快销售速度。”