刚需进场投机抑制 房价调控到位了吗？

　　一线城市房价将继续下降

　　时至今日，人们对2009年3、4月份房价在“小阳春”的带动下一路飙升仍然印象深刻。也有不少人担心，如今，市场成交量有所回暖，房价会不会就此反弹，停止调整的步伐。

　　“今年初开始，各级政府反复表示要继续坚持房地产调控，尤其是总理在两会后记者会上的坚定表态，已经让市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜测彻底被否定了。”旭辉集团副董事长林伟表示，只要以限购、限贷为核心的房地产调控政策不松动，市场就难以迎来需求的大爆发，房价也就不可能大反弹。今年一线城市的房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。

　　楼市调控政策层面未见松动，在执行层面则进一步收紧。据记者了解，一些城市对调控政策的执行力度一度有所放松，包括限购、限贷在内的一些政策，通过“找人”，都能设法规避，甚至成了某种公开的潜规则。为了打击其中涉及的相关主管部门的腐败现象，确保调控政策严格落实，部分城市已经开始调查相关工作人员，并对其中涉及的问题进行了处理。

　　前几年的房地产市场，被业内人士认为“风太大，猪都能飞”，开发商们个个赚得盆满钵满。随着房地产调控的持续深入，房地产企业的处境也在发生变化。目前公布2011年年报的70多家上市房地产企业，库存超过9000亿元，再创历史新高。同时，年报也反映出房地产企业普遍面临资金链紧张、负债高企、偿债压力大的状况。这意味着今年的楼市将以“去库存”为主题，持续的降价促销将是必然。

　　北京中原地产市场研究部分析认为，年初一些项目尝到了“以价换量”的甜头，这会对市场产生示范效应，其他没有降价的、促销力度不够的项目，为了销售必然会跟进降价。一线城市整体房价仍将呈现稳中有降的趋势。

　　去年开始，由于楼市低迷，开发商拿地变得更加谨慎，“底价成交”成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。这也意味着，房价成本的重要构成之一——地价成本大幅降低。“未来房地产调控会呈现常态化的趋势，房地产开发的净利润率估计将稳定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然会拉低未来房价的成本，房价也没有大幅上涨的成本基础。”龙湖地产有关负责人告诉记者。