李果：向黑幕开刀才能让房价回归健康

　　通过以上分析，虽然人们都在以自已不同的视角分析高房价的原因，而笔者认为，十年来，推动高房价的真正“幕后英雄”不是开发商，也不是投机炒房者，而是大量发钞、利欲熏心的银行，以及为了达到自已高价卖地的目的，以使土地越拍越高、越卖越贵，甘愿自已站在幕后，而让开发商走到前面当“假英雄”的地方政府。客观上讲，没有银行想赚暴利的诱惑和没有地方政府想卖地王的欲望，怎么会出现在任何行业也不可能存在的“只涨不跌”怪象呢?如同极不成熟、极度混乱的中国股市一样，没有幕后黑手控盘，怎么会出现不按经济发展规律出牌，暴涨暴跌、大起大落的极不正常行情呢?

　　可能人们会说，中国房价上涨是因为客观的城市化进程的推动。无可厚非，这是支撑中国土地资源紧张而需求量大导致房价上涨的重要因素。但是，当我们反观，目前中国哪个政府官员手上没有两套或以上的房产?哪个中上收入家庭只有一套自住用的房?哪个小区能够做到交房三年以后晚上亮灯率达到80%以上?充分说明，辉煌十年的房价，没有公务员、高收入者、垄断行业、炒房者的推动，没有地方政府、银行、开发商给予这些人诱惑或搭台唱戏，这批人能有这么大的积极性和能赖去买房吗?各个城市，十年间卖出的房子，难道大部分都是卖给因城市化进程，而真的想要住房的人群了吗?明显，现象与事实自相矛盾!

　　但是，在繁华开始谢幕、黑幕已经揭穿、真相逐步暴露之后，当我们把中国房价将何去何从的探路灯紧随调控方向重新转移后，可能最终形成的事实再也不可能用原来的方法能够说清道明。在笔者看来，随着本轮调控持续和深入，无论是自住、投资买房，还是开发商、代理商必须面对的企业经营，都会在中央政府不得不认真思考、认真面对的坚定立场下发生翻天覆地的变化，意即中国楼市将从“只涨不跌”的神话回归到“时涨时跌”的现实。一个健康、稳定、有序的市场，必须走出单边上涨或单边下跌的行情，随同经济周期和市场需求，走向上下波动、有涨有跌的发展常态。

　　前面，笔者分析了推动十年房价高增长的真正“幕后英雄”是银行和政府，开发商和炒房者仅此算是二道票犯子，在银行搭台(放贷)、政府幕后唱戏(卖地)的推动下，赚地方政府和银行不能赚也不想赚的钱。因此，在这种事实客观存在的条件下，我们把高房价的罪恶归于地方政府和银行无可置疑，能够看清楼市真相的人不会怪罪开发商，也不会怪罪炒房投机者。从“无利而不往”的市场行为讲，只赚不赔的买卖，既使流着道德血液的人也会争先恐后去赚，谁也不会轻易放过如此好的美事，更何况以赚钱为目的、怀有贪婪之心的企业和投资人?市场的混乱，我们不能错怪参与市场游戏的人，而应该多从制定游戏规则的人身上找原因;企业经营不成功，我们不能仅仅从基层员工身上找原因，而更应该从企业老板和管理者自身的经营作风和管理方法上找原因。批评他人之前，应该首先批评自已，先看看自已身上是否有问题，然后再去批评他人也为时不晚。

　　其实，政府很早之前就知道房价为什么会涨，为什么不闻不管?因为老百姓没有真正看懂，此前数轮无效调控仅此算是偶尔愚弄人的巧言花招，当高潮结束、演戏进入尾声，大家都明白事实之后，花招再不管用，只能还事实以真相。随着天机被道破，大家慢慢从看不懂到看懂一点点，再到逐步开始看懂……纸包火，终究包不住!当事实越来越明白之后，政府不得不再发神威：再不许囤地，两年不开工无偿收回;再不许给多套房者贷款，三套以上统统全款买房;再不许抢占大城市有限的稀缺资源，一、二线城市集体限购;再不许私自涨价，否则端掉违章者的“准生证”;再不许无证卖房、倒卖房号，否则将加上欺上瞒下之罪……

　　在高房价的真相被暴露，为了重塑威信，短时间内政府这只看得见的手出台了无数个“再不许”。针对这些“再不许”，有些是短期的，有些是长期的。但是，无论是短期还是长期，有一个事实可以很清晰地告诉我们：房价只涨不跌的时代一去不复返，房价时涨时跌的时代已经被开启!

　　在笔者看来，通过分析本轮调控政策的针对性和方向性，从长期来讲，支持刚需自住将成为房地产行业的常态，抑制投资投机已是政府调控的长效机制。在这种目标下，随着房产税陆续推出，为了保持市场的长期稳定和健康发展，一、二线城市限购的政策将会陆续退出，但是，针对三套及以上房产的银行贷款或将从此退出中国房地产的舞台，寄希望于用30%首付和小资金翘动大投资的购房方式一去不复返。在国家将对多套房家庭征收房产税的预期下，同时随着再也难以多套贷款买房导致启动资金加大，买房投资的回报率将大幅下降，即使行情回暖，要让普通住宅房价短时间内再次暴涨的因素失去，在大量都是城市中等收入者在买房的发展趋势下，房价在“富人去投投资化，住房转居住化”的背景下进入有涨有跌的市场常态。

　　当房价进入常态之后，在“富人去投资化”背景下，企业利润将回归均衡，房地产投资已经不再是短时间内赚快钱的首选渠道。在这种行业趋势之下，仍然想在这个圈子发展的企业或个人，必须看清形势，与时俱进，主动谋变，调整好自已的心态和步伐。房地产企业或代理公司面对行业转向，应该颠覆过去一些看似永远是真理的普世观念，原来卖房中惯常采用低开高走、逐步抬价的方式会慢慢失灵。开发商与销售公司之间的合作方式也会随着房价回归常态发生巨大变化。在房价短时间暴涨因素渐失的预期下，寄希望于“溢价分成”的代理合作模式将不再有效，代理公司的经营利益更多依附于趋于市场合理化的销售提成，以及通过团队管理能力的提升来实现，从规模、效率和管理中要利润。开发商对销售公司的考核，更客观可行的办法也会趋向于房价平稳状态下的市场销量，在理性成熟的代理公司明知房价回归常态的背景下，原来个别开发商利用房价只涨不跌，凭借“溢价分成”为诱饵吸引优秀销售团队的方式不再灵通，房价的均衡化必然导致企业经营与合作的利益均衡化。