廉价征用农地原委

　　住宅市场二元结构加剧供需矛盾

　　过去二十年，中国全社会住宅投资快速增长，占固定资产投资的比重在16%—27%，占GDP的比重高达7%—11.3%，成为拉动经济增长的重要引擎。每年竣工的住宅面积在9亿—17亿平方米，这在许多发达市场经济国家历史上都是不多见的。如美国住宅投资占GDP的比重最高时不过5.8%，日本城市化中住宅投资占GDP的比重最高时为8.4%。如此大规模的住宅建设本应可以满足国民的住宅需求，然而受二元土地制度制约，中国的住宅市场也具有典型的二元特征，在产权形式上，城乡住宅有大产权和小产权之分；在功能上，有自住和投资之分，且城乡两个住宅市场是互相封闭、不可流通，这对房价的影响也是有目共睹的：

　　首先，土地供需矛盾加剧推动房价上涨。随着中国城镇化进程加快，在1990—2010年间，城镇化率从26.4%提高到49.96%(2011年首次突破50%)，农村人口从8.4亿人降至6.7亿人，净减少1.7亿人，但与农村人口下降相反，农村的住宅投资和建设规模却在快速增长。每年农村住宅投资规模从666亿元提高至6462亿元，年均增速在13%；农村每年新建住宅面积从1.7亿平方米提高到8.6亿平方米，远远高于城镇每年新建住宅面积；农村住宅建筑总面积从64亿平方米增长至228亿平方米，人均住宅建筑面积从17.8平方米提高到34平方米(图2)。客观地讲，农村住宅投资的增长有其积极的一面，表明随着农民进城务工、收入的增长，他们有了更多钱可用于置业置产、改善居住条件。但它也揭示了：受户籍、土地制度的制约，许多农民工进了城，但根仍留在农村，中国的城市化仍是一个半拉子的城市化。

　　由于农村住宅建设粗犷发展，人均宅基地面积超标(150平方米左右，远高于城市)、闲置和违法宅基地增多，带来村庄用地不断扩张。据住建部的统计数据，1990—2009年间，农村村庄用地面积从1140公顷增长至1362公顷，增长了1.26倍，是城市建设用地面积(381万公顷)的3.5倍。在土地资源有限的情况下，农村建设用地使用效率低下、盲目扩张会挤占耕地和农转非用地，而城镇建设用地的供给不足、供地结构不合理，会导致城镇居住用地供给不足，2005—2008年每次房地产市场调控，都是紧缩地根，平均每年居住用地供给在5万公顷左右，结果是城镇建设用地中居住用地占比在30%左右，低于许多发达国家市场经济国家，包括土地资源短缺的日本，居住用地占城市建设用地的60%左右。居住用地供给短缺会影响住宅供给，供给不足必然会推动住宅价格的上涨。

　　其次，住宅供需矛盾加剧推动房价上涨。尽管农村的住宅建设在快速增长，但却无法融入社会化的住宅市场，为城镇居民和新移民提供基本的住宅服务，只能以“小产权房”、“画家村”、“生态院”等多种形式存在着。住宅市场的二元结构不仅造成住房的短缺与浪费并存，在剥夺农民平等进入土地和住宅市场权力和交易机会的同时，还为不法的开发商和少数权贵们利用农村低廉的土地建豪宅、会所提供了可乘之机，而城镇居民和新移民则备受高房价的煎熬。按照赫伯尔和博格的人口迁移理论，城市的高房价、交通拥挤和空气污染等是城市郊区化的重要推力。“逆城市化”和“城市郊区化”是生产与消费达到更高层次后的城市化形态，但在中国二元土地制度下，一方面，城里人无法在郊区选择“价值洼地”，安家落户，以舒缓城市高房价的压力，进而带动城乡统筹协调发展；另一方面，农民进城就业难、定居难，由此带来独具中国特色的“夫妻分居、留守儿童、空巢老人、上亿人的城乡流动”等社会问题，严重阻碍了中国城市化进程，直接影响着中国启动内需和经济增长方式的转变。