3月京住宅均价同比下滑14% 库存尚需15个月消化

　　虽然3月份北京住宅成交量迎来小阳春，但土地市场仍然冷清，一季度北京的平均楼面价仅为2706元/平方米

　　在房企的大力促销和部分刚需的共同作用下，3月北京的楼市成交量明显回暖，住宅均价较去年同期下滑14%，出现量升价跌的局面。

　　而房企们对后市销售状况的信心也开始回升，恒大地产主席许家印在28日的业绩发布会上就表示，在经历了1、2月份的低迷后，3、4月份的市场销售将逐步回暖，房企们即将公布的3月份销售业绩也将证明着一点。

　　成交环比大涨

　　根据北京住建委网站数据显示，截至3月28日，北京新建住宅签约套数为6904套，其中剔除保障房成交量5998套，预计在剩余3个工作日的情况下，3月全月北京新建住宅签约量有望达到8000套，环比2月份的5514套增长45.09%，同比去年3月份的5743套增长39.30%，但仍不及2010年同期的10103套。

　　而3月份截至到目前，北京的住宅均价为18750元每平米，相比2011年一季度的21788元每平米下调了14%，均价也已经连续3个月徘徊在1.8万左右。

　　对此，有分析人士认为，成交量的复苏使得目前市场已经逐渐出现底部特征，降价项目在目前的价格段已经换来成交量，因此已经降价的项目再度下调售价的可能性不大。在政策底部已经出现的情况下，部分刚需盘已经出现了相对高的性价比，刚需购房者已经可以考虑入市。

　　此外，从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续降价的空间，调控政策执行力度依然很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

　　库存压力大

　　虽然3月北京楼市迎来了一波小阳春行情，但从库存上看，房企面对的销售压力仍是有增无减。

　　北京市住建委近日发布消息称，对全市新建商品住房库存进行了全面清理，将清除长期以来积压形成的3.3万套无效房源，以准确反映实际可售房源信息，为居民购房选房提供有效参考。清理后，目前全市可售住房由之前的12.4万套下调至9.1万套。

　　对此，业内普遍的观点是，不管是12.4万套还是9.1万套，北京商品房库存的压力并没有改变。

　　而从目前库存情况来看，5-6环之间的库存占据全市的绝对主力，占比达到了51.36%，在调整之前这一比例为48%左右。库存基本与成交情况匹配，以2011年全年的成交情况看，5-6环成交占全市成交比例为55.2%，6环以外的成交占比则为18.6%。

　　统计还显示，目前市场库存的大户型比较多，3居以上户型占比达到了53.9%，成交占比则不足5成。因此大户型项目很可能继续降价以换取成交量。

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，按照截止日前的北京住宅签约情况，消耗目前库存如果以一季度数值计算，需要24个月；按照3月份的成交量计算，则需要15个月，也就是说按照目前市场情况，消耗9.1万套库存最少需要15个月。其中库存消耗比最大的几个区域分别为通州、顺义、丰台、房山。而目前北京大幅降价的项目也基本集中在这几个区域。

　　平均楼面价下调千元

　　高库存还进一步拖累了土地市场。由于开发商积压库存严重，在销售仍处谷底的情况下，开发商难有拿地热情。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，2012年一季度北京合计出让土地45宗，总建筑面积357.37万平米，总土地出让金96.7亿，平均楼面价仅为2706元/平方米。其中3月份出让的9宗地块，土地出让金合计32.57亿，低于2月份的42.2亿。

　　整体来看，北京一季度的土地出让金同比锐减39.3%，平均楼面价更是下调近千元，降幅达25.8%。同时，2012年1季度北京45宗地块全部以底价成交，竞价次数为零。而这也是北京2010年以来，第一次单季土地出让金低于百亿元。

　　对于土地市场冷清，不少房企人士都表示，目前部分土地的底价依然较高，加之调控持续的影响，如果地方政府不能适当调整土地出让价格，那么开发商也就很难有拿地的积极性。