保守的38亿元目标 众安房产的“冬泳年”

　　众安认为政府今年在土地市场上会有供过于求的情况，而今年也不排除会继续拿一些低成本的土地，那么请问拿地的目标区域会集中在哪里，还是以长三角为主吗？

　　沈条娟：管理层考虑到2012年的房地产宏观调控，在这样的情况下，2012年的指标将近40亿的指标。这是根据市场的情况和现金流情况而定的，可能会在市场好的时候调整这个指标。

　　假设今年是拿地最好的时机，现金流充足的情况下，众安还是会拿一些土地，并考虑的是进入二、三线城市拿地。

　　现场提问：关于45万平方米可售楼面面积的销售情况是怎样？

　　沈条娟：45万平方米是众安2012年竣工的三个项目，这块的收益考虑到有25%左右的销售量，这也是基于对市场因素的考虑。

　　施侃成：今年竣工的可售面积是45万平方米，整个可售面积是168万平方米，预计可售金额200亿左右，所以今年竣工的面积也是45万平方米。

　　现场提问：众安现在的现金大概只有6亿左右，而今年到期的贷款差不多是10亿多一点，那么在资金方面是怎样安排的？去年公司毛利率也有所下降，下降4.7%左右，原因是什么？

　　沈条娟：2011年众安的现金流差不多是6亿，2012年短期到期的贷款只有17亿，这其中有8亿的项目贷款，不过在后续第二个项目贷款是可以还的，总体上相对来说，今年确实也是这几年众安贷款到期最紧的一年，银根紧缩。

　　对于销售毛利率的情况，2010年是52%，2011年是47%。这其中有一部分比例是下降了。而下降的原因是新开工了一些项目，新楼盘有一部分剩余就这样出现导致毛利率下降一些。

　　现场提问：截至到3月底，众安从一月开始到现在为止的销售业绩大概是多少？

　　施侃成：到现在为止，众安的合约销售额大概是2.5亿元，主要贡献是新开的楼盘。今年将有5个新开的楼盘，将会在6-10月推出，相信在下半年的合同销售额上也增加不少。而这些新开楼盘的价格也将按照目前的市场价格体系和资金状况来制定。

　　其实，从今年年初开始，众安的整个管理层以及公司的所有全职人员都一起参与销售，都下达一定的销售指标。这也叫做全员销售、联动销售。销售作为工作第一要务，从总裁开始到各级总经理都承担了相应的销售目标和任务，内部的思想还是相对高度统一的。

　　所以，众安相信今年销售工作是可以完成的，因为今年的销售不仅有管理层重点抓、重拳抓，而且也把重点放在营销上。因此，今年的合同销售目标是38亿，众安会按照既定的目标去努力实现的。

　　现场提问：众安提到今年的销售是重中之重，这就表示会有一定销售压力，那么如果市场不好，会不会考虑降价换量的做法？可以接受的降价幅度大概是多少？

　　施侃成：我认为一个企业必须要根市场的脚步走，降不降价也要看市场，如果市场降价，而你不降价那也是没用的，例如，市场让你降20%你降10%你还是没用。所以，众安会一直跟着市场走，至于降多少，也是市场说了算，不过还是要符合市场的。所以，众安的个别楼盘会降，至于降多少就按照市场的情况来决定，以市场作为价格导向。