前两月房企融资创新高 缘何仍喊钱不够？

　　房企个案

　　连续3年净资产收益率低于8%高存货成奥园资金“黑洞”

　　净资产收益率通常被拿来衡量一家企业运用资本的效率。虽然在销售业绩和利润方面，近3年来中国奥园(03883,HK)交出了不错的成绩单，但2009~2011年，中国奥园的净资产收益率连续3年低于8%，且大大低于行业平均水平。

　　与此同时，中国奥园大举购地扩张的步伐并未停止，2011年拿地的投入甚至是当年净利润的4倍。根据2011年中报，该公司可供销售物业金额超过64亿元，而公司的净资产只有61亿元。

　　净资产收益率连续3年低迷

　　中国奥园发布的2011年年报显示，2011年公司合约销售约50.16亿元，净利润4.48亿元，净利润较2010年上涨39.6%。2009年、2010年，中国奥园合约销售额分别为28.7亿元和47.6亿元，同比增长分别高达111.2%和65.5%，但两个年度的净利润分别只有3.20亿元和3.21亿元。

　　从投资收益情况来看，2009年至2011年，中国奥园的净资产(股东权益)分别为57.2亿元、59.2亿元和62.9亿元，以此计算，这3年的净资产收益率分别为5.6%、5.4%和7.1%。

　　据2010年新浪财经统计，净资产收益率最高的房企达到73.94%。当年，整个房地产行业上市公司的平均净资产收益率也高达16%。

　　依据上述计算方法，2009年至2011年，万科的净资产收益率分别为14.2%、16.4和18.1%，2009年及2010年，恒大的这一指标分别为8.0%和36.7%(2011年的相关数据尚未披露)。

　　高力国际董事陈厚桥对《每日经济新闻》记者表示，一些追求周转速度的房企，由于销售和回款都比较快，在短期内即可获得收益，所以投资回报表现也相对较好。

　　销售乏力拖累投资回报

　　产品定位与项目布局的不同，造成了中国奥园与上述房企的差距。

　　2011年，万科销售额再破千亿，产品结构依然以中小户型为主，144平方米以下户型占比达到88%。

　　在项目布局上，恒大的特征表现得更为明显。2011年，恒大在二、三线城市的销售额达到了770亿元，占整体销售的90%以上。

　　反观中国奥园，广州的项目仍然是其主要的销售业绩来源，在整体销售中的占比几乎达到60%。

　　年报数据显示，中国奥园2011年交付的项目中，商业项目及别墅项目占比达65.8%，整体销售均价由2010年的5856元/平方米提高至9684元/平方米，上升幅度高达65.4%。2009年，中国奥园的销售均价仅为4491元/平方米。

　　2009年至2011年，中国奥园交付项目的平均售价一直处于大幅上升态势。相比之下，恒大2011年的销售均价仅为6590元/平方米，同比仅上涨3.1%。