中国新兴城市50强 点爆未来十年地产市场

　　零售物业迎来黄金时期

　　在50强中，未来十年间超过1亿平方米的商业地产开发，将为市场带来亟须的优质物业供应。随着房地产开发商进一步进军二、三线城市，这也为国内外企业、零售商和酒店运营者进入这些城市带来便利，使其能充分借助这些地区有利的人口结构，赢得市场先机。

　　为满足经济迅猛增长的需求，预计本个十年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来亟须的商业房地产供应。

　　在2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1500万平方米。到2011年，这个数字已大幅攀升至2500万平方米，并且预计将在2014年翻番至4600万平方米，届时中国零售物业总量的三分之二将在一线城市以外。由于部分项目是由知名开发商建造，物业品质有望大幅提高，这将为零售商们在二、三线城市的进一步扩张提供契机。但在某些细分市场，尤其是商业气氛欠成熟的区域，短期内可能存在供应过度的现象。沈阳、武汉、成都、郑州和西安等大型内陆中心城市的优质零售物业总量预计将增长最快。

　　随着一、二线城市竞争日益激烈，为了抢占先机，同时也是被低廉的地价和热情的当地政府所吸引，国际零售商正以前所未有的速度在快速推进，进一步深入三线城市，巩固其在哈尔滨、长春、昆明、南宁和石家庄等三线新兴型城市的地位，并开始进入贵阳、太原、徐州和绍兴等三线起步型城市。

　　就零售市场未来增长而言，仲量联行指出，在规模较大的零售中心城市中，天津、南京、西安和长沙脱颖而出，主要是因为这几个城市拥有大量中产阶级人士且可支配收入较高。济南、温州、常州和合肥形成拥有巨大潜力的第二梯队。进入再下一级，贵阳、呼和浩特、烟台、绍兴和南通等三线城市具备进一步发展零售市场的条件，将会成为国际零售商进驻的目标城市。另外，珠三角的卫星城市——东莞、佛山、珠海和中山——同样具有发展潜力，这主要是得益于该区域内拥有较高可支配收入的人口且数量众多。

　　物流仓储市场存量少

　　仲量联行预计，零售物业将为中国新兴城市50强带来最大的房地产市场商机，物流仓储细分市场也存在巨大的商机。

　　目前，中国拥有国际标准的物流仓储设施供应严重不足，总存量仅相当于美国波士顿一个城市的物流仓储空间。然而，交通基础设施的不断改善，零售业的强劲增长以及中国制造业基地向内陆地区的转移，这些因素将充分带动物流仓储细分市场的未来发展。

　　到2015年，符合国际标准的仓库总体量有望提升至2000万平方米，但这些增长将主要来自现有的主要物流中心城市。中国新兴城市50强中的许多城市(尤其是华北、华南和西部城市)仍将处于优质设施供应匮乏的状态。由于在今后十年中，物流市场活动将开始向中国的中、西部城市转移，仲量联行预计成都将迅速成为最大的内陆物流中心。

　　另外，在包括新一代信息技术、生物技术和清洁能源等在内的“十二五”规划战略性新兴行业需求的支撑下，产业园区将强势扩张。

　　仲量联行指出，下一波入驻产业园区的企业将重塑未来产业园区的发展蓝图和竞争格局。目前，成都、大连和苏州等位于领先地位的城市仍将继续蓬勃发展，但增长最快的城市将会是产业园区选址的下一级市场——如重庆、西安、武汉、沈阳、郑州和无锡——这些城市拥有坚实的制造业基础、强大的地方政府支持和优质人才。

　　本土企业将成办公楼市场驱动力

　　在办公楼市场，办公楼总量未来三年预计会快速增长，2014年前将有800万平方米的办公楼竣工。办公楼市场的快速扩张很可能使得部分城市出现短期供过于求的局面。

　　在中国新兴城市50强中，成都的甲级办公楼总量最大，且牢牢占据了这些城市中最重要办公楼市场的地位。甲级办公楼目前仍主要集中在沿海城市，但在未来五年内市场发展的天平将倾向内陆和东北地区，仅是成都、重庆和沈阳三个城市，就将占到中国新兴城市50强中办公楼增长总量的一半以上。

　　跨国公司一直以来都是1.5线城市甲级办公楼市场的主导力量，但国内企业将逐渐占据举足轻重的位置，并将重新构建未来1.5线城市办公楼市场的格局。在扩展业务和升级办公环境的双重需求推动下，国内企业有望成为未来吸纳甲级办公楼空间的生力军，他们日益认可甲级办公楼的价值，即改善办公环境、节能环保、吸引优秀人才和提升企业形象。国内企业通过租赁、零散购买和整栋收购等方式入驻甲级办公楼，且更倾向于购买办公楼自用。

　　值得关注的是，快速扩张的金融服务业将成为办公楼的重要客户，例如正向本区域外扩张的城市商业银行和地区性银行，如北京银行(601169,股吧)、哈尔滨银行、大连银行、上海银行、宁波银行(002142,股吧)和上海浦东发展银行。又如平安保险和中国人寿(601628,股吧)保险公司已在成都和重庆大举收购办公楼。