林长志:商业地产10个魔鬼细节

　　365地产家居网商业地产频道自2011年3月28日上线，2012年3月28日正值一周年。2012年3月28日下午，2012一季度南京商业地产市场分析报告暨365地产家居网商业地产频道上线一周年发布会在金陵饭店扬子厅隆重举行。

　　365商业地产学院讲师、南京方格商业投资管理有限公司总裁林长志先生在发布会上做了《商业地产的10个魔鬼细节》的主题演讲。

　　今天从比较细节的角度来反推为什么很多商业项目出现对或者错的原因以及相关的现象。这个细节涉及到的东西比较多，建筑、招商和经营理念的细节。

　　首先第一部分，商业是由无数的细节构成的，动线是直条型的路线还是其他的路线。商业很多细节跟具体化的人的行为有关系。不管是建筑地点和招商的方式去研究人的心态和这些心态产品的结果，以结果来反推怎么做定位建筑的东西。

　　第一个事情是过大的尺度，两个图和一是南京的大洋购物中心。除了业态定位的关系其跟装修有关系，装修的成本要最低化，这个规划的理念是装修成本的理念。为什么河西的万达用动线来做？万达的一楼是八米的尺寸。扣除中庭把柱子隐藏在店铺里，在万达的二楼三楼里任何一个角落都看不到柱子。一楼的层高是5.4，二楼是5.1。这些数字都是测量出来了。

　　不管是做商业街或者是购物中心，后台有经验值的数据分析。商业是动态变化的过程，人的身高也是有变的，以前人的身高很矮，现在变高了。

　　第二点是灯光，好的商场跟现在看到的灯光环境是一样的，这样的灯光是为女性服务的，不是为男士服务的。这样的灯光让消费者更加的舒服很重要。因为品牌的要求也对灯光有影响，有的商场是极简，色彩会比较冷静。灯光的颜色和地板的整个配色系，越发达的情况对灯光越重视。其实确实要不不断看别人的东西来吸收新的东西。

　　第三个是层高，人对于商场逛街的舒适性由空间感的营造，当在户外时候不觉得户外的场合让你很震撼，当在室内30米的挑空会让人很震撼。同样的大厅原本河西万达XMIL厅只有30%坡度，让临场感有差距。越大型的购物中心是由无数的定置产生的空间。

　　东方商城的空间中庭是错的，德基是对的。定位跟建筑必须匹配。德基是层高将近八层的层高，因为他做奢侈品的品牌，他必须要足够的层高来做一个奢华的表述。当你一楼不是放LV，而放更低端的牌子，比如说依恋，那你会觉得档次有点。东方商城的体量关系跟中庭的比例失调，中庭是600平方，但是过过道变小，影响了档次感。

　　做商场为什么不愿意做单道门，其实很容易做半打开状态。电动双开门每秒钟过三个人，如果是单道门口是一个人，人楼速度会减缓。

　　销售型的商铺做了双层铺的原因，水游城打开的比例非常的明显，打开将近30%多的空间来解决人流如何从上面往下看，负一层的租金相当于一楼租金的75%。比一般的负一楼租金提高了一倍。

　　外立面简单描绘一个事情，做一个更高级别的产品，南京1912，水游城这种产品叫做情景体验型的购物中心，由建筑风格、商家的装修、商家的经营的产品组成。为什么1912有名，因为你在民国氛围的场所吃了感到是民国氛围的东西。

　　业态的目的性，一般的原则在比较死角的地方一定要有目的店，百货公司绝对不是目的店，超市其实是目的店，超市的原则也想占最好的口，你强使你地段够好，你就把它踢到比较差的地方。

　　国内做主题化的商场不太多。水游城在城市里面是体验郊区、峡谷，有山有水，1912是民国风情。主题和其实跟业态、建筑、装修直接结合。