招商上海地王项目9个月零成交 去库存压力巨大

　　百年上海，一座佘山。

　　尽管海拔不足百米，但胜在独一无二，佘山在近20年来顺利成为上海知名的高端别墅区。两年前的一天，招商和万科两兄弟，在佘山脚下，寻得一片土地，取名“珑原”，代价不菲。

　　时隔两年，佘山珑原项目六折起卖的消息不胫而走，在这背后，难掩项目9个月零成交的尴尬。这样的情况不仅仅发生在上海，招商地产(000024,股吧)多个城市项目销售告急。来自招商地产的最新年报数据也显示，公司2011年库存量逾514亿元，总资产负债率达69.53%，双双创出历史新高。

　　不置可否，巨额存货和资金缺口，或将是招商地产想在2020年重回第一梯队的两大绊脚石。中央调控不放松的决心以及公司降价后所带来的维权事件，也使得招商地产在新十年征程的“第2年”，充满动荡。

　　地王亏本

　　3月14日起，佘山珑原推出20栋地上面积为220-280平方米的联排别墅，六折起售，最低总价不到600万元。

　　对于这则在上海房地产圈广为流传的消息，招商地产上海公司营销部高级销售经理赵欢欣并没有否认，“几乎是贴着成本价在走”，这也是调控之下的无奈之举。

　　佘山珑原所处地块，恰是被誉为含着“金汤匙”的上海松江广富林2-4号地块。时代周报了解发现，2010年2月底，招商地产和万科地产以联合体身份斥资17.16亿元拿下该地块，折合楼板价1.6378万元/平方米，溢价率高达191%，并晋升松江区新科单价地王。

　　去年中，佘山珑原顺利获得125套别墅的销售许可证，并对外开放样板房，毛坯对外报价3.59万元-5万元/平方米。“由于当时已经处于调控期，而豪宅聚集的佘山片区已经陷入销售困境。不久后，销售不佳的佘山珑原开始封盘。”知情人士孙先生向时代周报介绍。

　　随着调控的加剧，佘山珑园地王项目的两难处境越来越明显。孙先生称，一方面是迟迟没有成交带来销售回款上的压力，另一方面则是财务成本的压力，借款放一天就亏一天。上海网上房地产的销控数据已清晰，截至目前，佘山珑原在长达9个月的面市期内，仍是零成交。

　　于是，原本对该项目不予过多插手的万科，决定与招商地产采取降价跑量策略，6折清货各自手中的房源，折后价2.1万元—3万元/平方米。相比原价，确已打了六折。

　　招商地产某内部人士算了一笔账后称，地块的楼板价为16378元/平方米，加上财务费用、建安成本、景观等，地王六折卖几乎是亏本的。

　　不过，六折促销能否带来销量的反弹？这一点，佘山珑原的销售人员小王却并不看好。他私下对时代周报记者称：“周边的同类型楼盘都在走低价路线，但销量依然毫无起色。这个时候选择打折促销，难解"燃眉之急"。”

　　据了解，与佘山珑原同属松江新城板块的别墅项目龙湖好望山、昌鑫花园、明中龙祥家园、朗庭上郡苑，目前的成交均价在24000元-35000元/平方米之间，尽管上述楼盘的交付标准不尽相同，但佘山珑原六折后近3万元/平方米的销售均价，“依然无法形成太强的价格优势。”小王坦言。

　　同样，对于卖得怎么样，赵欢欣的回答也同样含糊。他说，促销推广后，很多客户还在犹豫，具体销量和回笼情况，需要等本周末楼盘盘点才能得知，现在不好说。而时代周报从楼盘代理商新聚仁公司内部得知，促销后的一周里，仅有1位客户下了“大定”(即不可退的定金)。