吴其伦：中国房价回归“总理房价”的五大前提

　　日前，温总理表示：合理的房价应该与居民的收入相适合。按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，以此我们就可以推算出各地的合理房价。

　　我们按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以80(我们以每户买80平米房子为准)，这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。计算公式为：城市合理房价=(城镇人均可支配年收入??)/80。

　　以此算来，上海市的合理房价应该是5734.5元/平米；深圳市的合理房价应该是5475元/平米；北京的合理房价应该是4935.45元/平米。

　　相信很多人看到这个数据都会觉得不可思议，甚至很多人都会认为这是一个不可能实现的梦想。对此，笔者以为，上述合理房价完全可以实现，只是，欲令中国房价回归合理，须至少具备如下前提。

　　一、中央政府应确立大房地产意识

　　一直以来，中央政府对房地产完全市场化的期望值过高，给予房地产市场极大地扶持。房改以来，中央政府对房地产完全市场化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一样通过市场化来满足民众的需求。

　　于是乎，政府对房地产业极尽所能进行大力扶持：商品房预售、房地产开发及销售期间给予房产商贷款、个人购房贷款、土地使用金延期支付、给予房地产项目极低的资本金比例等。所有这些扶持政策令房产商得以顺利地以小博大，得以快速的发展并聚拢超额财富，与此同时，中国房价也被数度推高。可以毫不夸张地说，政府对房地产完全市场化的期望值过高是导致中国房价处畸高状态的最重要原因。

　　一直以来，无论是房产商、媒体还是政府官员，只要是提到房地产，他们大多会想当然地认为，商品房市场即等同为房地产市场。而从实践来看，商品房市场不能满足民众普遍住房需求。在目前的市场态势下欲令中国房价回归合理，中央政府必须确立大房地产意识，令中国房地产市场迈向消费市场时代，将中国房地产格局重新定位，由原来的商品房一统天下格局定位为保障房为主、普通商品房(中低价位、中小户型)为次、高端商品房为辅的格局。

　　二、地方政府应摒弃土地财政思维

　　地方政府在土地财政思维指引下，与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军。一直以来，地方政府在房地产利益链条中占重要一环已成业内外共识。这一点，从地方政府的种种表现可见一斑：对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、在房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等；地方政府及相关官员看重GDP、税收，对房产商给予大力扶持，对房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便之门，近年来，各地都有地产领域腐败官员东窗事发即为明证。

　　与此同时，在地方政府的土地财政思维驱使下，土地价格屡创新高，这在很大程度上增加了房屋的成本，也在很大程度上推高了房价。可以说，地方政府的土地财政思维，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。故此，欲令中国房价回归合理，地方政府应摒弃土地财政思维，不折不扣地执行中央房地产调控及保障房政策。

　　三、针对普通商品房实行土地批租

　　目前，就商品房市场而言，土地招拍挂成为主流土地供应政策，在实践过程中，这一政策暴露出令地方政府依赖土地财政现象日益严重、令地方政府与开发商结成利益共同体、极易滋生地方政府官员腐败现象、在一定程度上推高了房价并激发了房地产市场矛盾等诸多弊端。

　　笔者以为，土地供应政策亟需彻底变革，在目前的市场状况下，欲令房价回归合理，须对普通商品房建设用地实行土地批租。这样，不仅可以大幅降低开发成本，对开发商的合理定价将会起积极作用，从而大幅降低房价，减轻购房者的负担，还能在很大程度上加快开发商推盘进度。

　　土地的租金可分两个阶段收取：其一，房产开发期间，承租方为房产开发企业，故租金向开发商收取；其二，房产使用期间，承租方为业主，故租金向房屋产权者收取。这样，开发商在房屋建成后将尽可能快的进行销售而不是捂盘惜售。

　　四、变革商品房价格的统计方式

　　由于前期开发商所开发的房屋大多是高端住宅，其显著特点是大户型、高总价、高单价，而相对来说，中小户型、中低价位的普通商品房相对较少。这样，在以均价作为房价测算标准的今天，房价不可避免地被拉高。

　　若统计部门能变革房价统计方式，将房价统计分为两个部分，其一为高端住宅，包括各类别墅、高档公寓，其二为普通商品房。这样，民众将看到两个有显著差别的房屋均价。而由于普通民众只能购买中低价位的普通商品房，其对于高端住宅均价的关注程度必将日渐减弱，就像普通民众不关心目前奢侈品价格一样。这样，将在很大程度上减缓民众对于高房价的抵触情绪，从而能在很大程度上缓和高房价所激发的矛盾。

　　五、大幅增加普通商品房的供应

　　如前所述，中低价位的普通商品房供应偏少是导致目前中国房价畸高的一个重要原因。故此，政府应从土地供应、税收优惠、政策倾斜等方面确保大幅增加中低价位普通商品房的供应。一旦市场上中低价位商品房的供应大幅增加，则一方面能从根本上改变供求关系，另一方面，也能令房屋均价大幅降低，从而大幅降低民众对于高房价的敏感程度。