小产权房与央产房：北京试点房产税之难

　　随着“两会”开幕，业界对于房地产的关注度持续升温，其中房产税改革试点更是焦点。

　　3月5日，财政部部长谢旭人明确指出，将在上海、重庆试点的基础上“进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进”。

　　谢旭人还称，正在研究今年房产税会否扩大到北京的问题。

　　对此，财政部财政科学研究所所长贾康表示担忧，他认为，由于北京地区的“小产权房”和“央产房”尚无一个稳妥的解决方案，北京推出房产税将会是非常困难的。

　　小产权

　　“这会是一个棘手的问题。”贾康表示，房产税的推广从技术层面看没有障碍，最大难点是一些既得利益者的阻碍，北京地区的几十万套小产权房和其他“央产房”都需要一个稳妥的解决方案。

　　对于北京的小产权房，潘石屹曾在微博上感慨，小产权房应该越早处理越好，北京这样的城市可能涉及超过30万个家庭。

　　据北京亚豪房地产经纪有限公司市场总监郭毅介绍，在北京的通州、昌平、黄山等地聚集着很多成规模的小产权房社区。其中，位于北京通州的“太玉园”最具代表性，号称北京乃至全国最大的小产权社区，占地两千亩，约有上万居民。

　　“小产权房涉及的方面很多，但应该还是以中低收入人群为主。”郭毅介绍称，在住房制度改革之后的那段时间，北京房价上涨非常快，当时中低收入人群的住房保障问题被忽视，所以这部分人群被迫去买了这些产权有问题的低价房屋。

　　除此之外，在小产权房的灰色利益链上，还活跃着众多角色：炒房客、租房者、农民个人、村政府等。

　　目前，对于各类既得利益者的区分非常困难，而且当时用地的情况、开发商的情况现在也都难以追溯了，如何解决既得利益者利益分配的问题是摆在政府面前的最大难题。

　　此外，小产权房没有一个正常的网签程序，也没有相关规划报批手续，这是造成房产税难于推行的又一原因。郭毅举例解释称，假设已经购买多套小产权房的业主，其名下没有其他房产，依然可能不用征收房产税，这样对于正常购买大产权房的购房者来说有失公允。

　　央产房

　　提及“央产房”，很多人可能会觉得比较陌生，实际上“央产房”的全称为“中央在京单位已购公有住房”。

　　“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。

　　北京盛峰律师事务所房地产律师李松介绍称，“央产房”按其购买的价格不同，可以分为按成本价购买的央产房和按经济适用房价格购买的央产房。前者取得的房屋所有权证上印有成本价字样，而后者的房屋所有权证上则印有经济适用房字样。

　　李松续称：“按成本价购买的央产房只要到央产房管理办公室建档基本上就可以上市交易。央产经济适用房由于国家相关政策和细则均尚未出台，目前参照经济适用房进行管理，年满5年后才能上市交易。”

　　由此看来，产房购买价便宜(成本价或经济适用房价格)，但是却可以上市交易，无法按照普通商品房的标准征收房产税。

　　郭毅认为，央产房的问题需要中央解决，通过发文或者其他方式去推进。由于央产房涉及的不是一个部门或企业，而是涉及了一个层面的房产问题，所以光靠北京一地去推进央产房管理、监管、信息完善都是不现实的，因为毕竟中间涉及到很多利益分配的问题。

　　试点难

　　郭毅还表示，事实上北京已经明确说了今年不计划申请推行房产税的试点。

　　她续指，从目前北京的情况来看，未必适合推行上海那样的政策，针对多套购房或者精购房来征收房产税。不过可以尝试重庆的方式，针对高档房来征收，比如高端的公寓、别墅等。

　　因为这一块不存在产权上的问题，相对来说既得利益者比较明晰，而且高端房的标准也比较好判断，征税成本也不会太高。

　　对于房产税这一税种本身，郭毅表示，就目前的试点来看，都是在说新增加了一个税种，也就意味着购房人有需要多交一些税费。

　　但实际上，房产税本身是对于持有环节的一个征税，那流通环节是不是应该相应的减少一些税费？现在流通环节的税费真的太高了。

　　尽管是可以起到打击投机的目的，但是整个市场已然成了一潭死水，市场如果不活跃起来，怎么能够实现市场的良性运转？

　　毕竟房地产只有流通起来了才有可能减少供求矛盾，使得供需平衡。倘若仅仅是抑制需求，很难达到长期抑制供需矛盾的效果。未来市场很有可能出现大的反弹，那么到那时这种反弹就很难去抑制。