调控期待两会给风向标 抑制房价需对症下药

　　两会前夕房地产市场一连串的动作令人关注，除了一些地方政府半遮半掩通过契税、补贴等动作对“限购”放出松动的试探性动作，房地产商也纷纷“上书”，呼吁政策调整。

　　当前楼市各方利益诉求强烈，今年两会期间，中央政府对下一步房地产调控给出什么样的判断已经成为当下社会极为关注的焦点。

　　继三四线城市广东中山、安徽芜湖、浙江象山放松房产调控新政被紧急叫停后，上海对其实施一年多的限购政策给予的外地户籍居民持居住证满三年，可以购买第二套房的新解释也在一周时间里被叫停。然而上海松绑政策被打回原形后，3月1日，沈阳又爆出地方政府为刺激楼市成交上调了个人公积金贷款额度。其实自去年10月起一些地方政府就以通过土地出让、房源解禁、税费优惠等手段对房地产调控微调小试牛刀。上海、天津、武汉、厦门等城市均上调了普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。据中原地产统计，全国“涉嫌”对楼市调控进行微调的地方已先后达到18个。

　　此前，海尔地产董事长兼CEO卢铿起草了“万言书”，认为调控用药过猛，应允许地方政府对政策微调。全国政协常委、大连万达集团董事长王健林也在会前向媒体表示，今年他给全国政协的提案是《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》，他的观点以目前的房贷水平，即使房价下降20%，老百姓也得不到什么好处。工商联房地产商会方面透露，今年两会上房地产领域的委员代表们主要针对地根、银根等问题也多有提案。工商联房地产商会也特别选择在两会前夕由REICO工作室向媒体发布了“2003年以来房地产市场宏观调控政策研究报告”。

　　REICO报告列举2003年以来，中央政府针对房地产市场的宏观调控主要对象包括：

　　“房价上涨过快”，是2003年以来政府最主要的调控对象。2011年进一步明确调控目的。

　　“投资增长过快”，构成2003-2006年明确的调控对象，2007年后虽未明确在政策目标中，但“过热”始终构成调控者的隐忧，始终保留着防范投资过热的政策措施。

　　“住宅供给结构偏于高端”，构成多年来调控政策对象之一，“90/70政策”是其标志性内容。

　　“投机、投资性购房”，是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。

　　“保障房建设”，政策力度在不断加大，内容也在不断丰富。

　　该报告虽然认同2003~2010年我国房价涨幅高于趋势线，存在上涨过快的问题，对“房价过快上涨”进行调控是必要的。但同时提出，针对“房价上涨过快”的政策调控始终未能对症下药，“房价上涨过快”的基本动因是持续供不应求的市场格局，深层次症结则在于土地供给制度。“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”。对于“投资增长过快”的判断，该报告认为，2003-2006年，关于我国房地产投资“过热”的舆论很多，这种舆论明显影响了政府的判断。对“房地产投资过热”的担忧，导致政府对房地产市场的调控，始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快。不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。

　　该报告还认为，试图通过保障房解决住宅市场价格偏高问题是个逻辑错误，也是一个不可能实现的政策目标。目前市场存量房中，90平方米以下住房已占70%，因此市场本身能够合理解决供给结构问题。

　　REICO工作室得出的基本判断是：房地产并非一旦泡沫破裂会使经济一蹶不振；住房保障制度不应将保障性住房变为普惠的福利。

　　出席当日发布会的华远地产董事长任志强直白地表示，“所有的调控政策似乎都没有抓住病根”，“对房地产的所有调控都错了”。据他透露，房地产商会已将这份报告在两会前提交给全国工商联和国务院参事室以及人大等部门，希望通过各方渠道向国家决策机构反映，从而做出更好的决策。

　　地方政府的“自救”动作和中央对房地产调控的声音显然有明显出入，房地产业内临近两会频频发出的调整政策的呼声也非常引人关注。

　　两会前夕，人民日报网站的一项调查表明，人们希望继续调控，让房价下调的占比高达85.4%。房地产市场接二连三微调的“招式”也每每引起股市的波澜起伏。中央政府、地方政府、开发商以及消费者四方的博弈越发凸显。

　　社科院金融专家尹中立认为，当前的房地产调控政策的确面临“控制房价”与“保经济增长”的纠结，有选择地刺激首次置业成为政策的必然趋势。是控制房价，还是保经济增长？政策在这二者之间已经摇摆过好几次，这次似乎要在二者之间找到一个平衡。假如真是房地产调控政策出现转折的信号，则意味着此轮房地产市场与政府政策的博弈再次以开发商的完胜而告终。

　　在缺乏完善的市场机制条件下，限购限价政策显然是阶段性的政策，然而有一点非常确定，房价上涨的势头被遏制实属不易，如果出现反弹是中央政府及老百姓不愿意看到的。

　　两会一向是国家政策的风向标，今年两会上对房地产的定调更关系到此轮调控的成败。两会期间，中央政府对下一步房地产调控给出什么样的判断，是否能有更好的且具有执行力f的后续政策推出，已经成为当下社会热切关注的焦点。