“两会”有关楼市宏观调控博弈的焦点与重心

　　中国人大及政协“两会”即将召开。可以说，今年“两会”房地产政策博弈将成焦点和重心。因为，在两会前，一方面中央政府对房地产市场的宏观调控态度十分坚决，一定要让住房市场的价格回归到理性水平，坚决打击住房的投机炒作或去住房市场“投资化”，以便保证住房市场的持续稳定发展。另一方面，无论是地方政府还是社会上各种与房地产利益密切相关的各种势力，都在千方百计地要求住房市场宏观调控政策调整，要求住房市场宏观调控松绑。 而这种“两会”前房地产政策激烈博弈将会延伸到“两会”上，房地产的政策博弈将成为今年“两会”政策讨论的焦点。

　　我们应该看到，经过2009年及2011年房地产市场过度信贷政策支持的投机炒作，国内房地产泡沫巨大的程度已经无可复加了，因此通过房地产宏观调控并让其价格回归理性成了政府及整个社会的基本共识。但是经过两年多的房地产宏观调控，房地产调控越是深入，所遇到的阻力就越大。特别是当全国住房销售急剧下降、住房库存的全面上升、不少城市的房价以向下松动，住房市场宏观调控的阻力则越来越大。

　　这种阻力有地方政府通过软性的方式出台对抗中央政府宏观调控政策。比如，2011年下半年以来，当各地的住房销售急剧下跌将影响当地住房价格向下调整时，就有北京、上海、杭州、佛山、芜湖等17个城市出台了不同方式的楼市微调政策。其目的表面上是对住房购买采取不同的优惠政策，实际上无外乎就是重新鼓励购买住房者进入高房价市场，保住当地的住房价格不下跌。也有人正在以不同的方式大造舆论，认为国内住房的价格不能大起大落，不能够有深度下跌，否则就会出现中国式次贷危机，从而希望政府来改变当前房地产宏观调控政策。

　　更为重要的是，无论是房地产开发商还是地方政府官员及其利益代理人，他们不仅在各种公开的场所不赞成政府房地产宏观调控，甚至各自采取软性对抗中央政府房地产宏观调控，而且也在采取不同的游说方式来影响或左右房地产宏观调控政策。我们可以看到，不仅房地产的行业组织，比如中国房地产协会，一直在聚集房地产开发商的力量向政府上书，要求当前房地产宏观调控政策调整，而且即将召开的“两会”，也将成为房地产开发商及政府官员左右房地产宏观调控政策的重要场所。可以说，在当前的中国“两会”来说，很大程度上就是是富人及权贵者聚集的俱乐部。在这个俱乐部里，不仅地方政府主要官员占主导，而且房地产开发商及与房地产关联大的企业家也有很大比例。

　　在“两会”召开前，无论是地方官员还是房地产开发商都在密集地上书“两会”所谓房地产宏观调控的提案，希望借助于其政治影响力来左右或改变当前房地产宏观调控政策。可以说，在今年的两会上，房地产开发商的代表及地方政府官员基本上会围绕着当前房地产宏观调控政策如何提出有利自己的所谓的提案。

　　不过，从今年政府工作的草案来看，对于今年房地产宏观调控政策，其基点不会有多少改变。比如，如何让国内住房市场的价格回归理性，严厉遏制住房投机炒作或去住房市场的“投资化”及保证国内住房市场持续稳定发展。对于这样一个房地产宏观调控的基点，估计在“两会”上无论是地方政府官员还是房地产开发商及代言人，希望改变的住房宏观调控政策都不会触及到这条底线。他们更为关注的房地产市场松绑的政策估计重点会放在他们虚拟的住房“刚性需求”及改善性住房优惠政策上。据悉关于这方面提请两会的提案会不少。但是实际上他们鼓励所谓“刚性需求”住房购买者让政府出台所谓的优惠政策进入市场。不仅这种“刚性需求”根本就不存在(因为任何支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求)，而且在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场，这些提案的实质就是要维护住过高的房价，并让这过高的住房价格不下跌，从而来维护他们既得利益。

　　因为，当国内住房价格水平推得很高、只有住房投机炒作者才可能进入时，在这种情况下，住房消费者是无支付能力进入这样的市场。他们所指的住房“刚性需求”如果存在(实际上是不存在的)更是没有支付能力进入这种高房价的市场。即使政府能够用优惠政策来减小这些人进入市场的负担，但这些补贴与高房价购买时成本则仅是蝇头小利。其实，如果房地产开发商及地方政府在“两会”提出这样的提案，最为重要的是让购买住房者进入高房价的市场，保住当前住房价格不下跌。对于中央政府应该不会被这种提案所误导。

　　还有，改善性住房需求，由于差别化的住房信贷政策不会改变而且是一种长期政策，尽管有人认为上海市通过放开限购令让外地居民在上海可购买第二套住房有可能产生多米诺骨牌效应，但是在差别化住房信贷政策不改变的情况下，第二套住房购买是不会轻易进入市场的。因为无论是信贷杠杆率及贷款成本都无法让住房投机炒作者再敢进入市场张扬，因为他们一旦进入将面临着完全套住的风险。正是这意义上，当前各地方政府希望采取不同的优惠政策诱导住房消费者进入高房价的市场也可能成为一厢情愿。在“两会”这样的政策博弈所产生的效果估计不会太大。

　　现在市场或民众最为关注的是，在两会中央政府采取什么样的住房宏观调控“去投资化”或去住房市场赚钱效应？对此，中央政府有没有政策上的储备工具？我们应该看到，两年来房地产宏观调控之所以住房市场的预期至今没有改变。这与中央政府房地产政策执行上的暧昧性、房地产业宏观调控工具性无法放弃有关。我们可以看到，2010年以来，无论是中央政府关于房地产宏观调控的文件，还是中央领导人的讲话，中央政府对房地产市场居住功能的界定、对遏制住房投机炒作等方面的态度都是十分坚决的，而且这些核心内容基本上写上这几年中央政府关于房地产宏观调控各次政策中。但是，中央政府对房地产投机炒作打击政策落实则往往不到位。

　　比如，当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是严厉打击住房投机炒作，就是去除当前国内住房市场的购买住房的赚钱功能。如果中央政府对打击住房市场的投机炒作不仅态度坚决，而且把这种决心真正的落实在政策上，国内房地产市场只要向消费为主导的市场回归，那么房地产市场出现根本性的调整就较容易了。不过，中央政府明白了这个道理，但就是不能够对已经公布的房地产宏观调控政策真正的落实与执行。比如，限制投机炒作的经济杠杆有住房信贷政策与税收政策。如果通过这些政策可能对住房的投机炒作进行事前、事中、事后限制，那么住房投机炒作者自然会退出市场。但是，就目前的情况来看，中央政府仅是在住房信贷政策落实得还好，而在对打击住房投机炒作的税收政策上则相比较远。

　　到目前为止，中央政府就是不在住房税收政策上作文章，把住房投机炒作者清除出市场。如果说，中央政府只是口头上说要坚决打击住房的投机炒作，而不在住房税收政策上作文章(比如出台严厉的住房交易税、住房交易所得税及房地产财产税等)，这几年进入住房的投机炒作者、房地产开发商及地方政府，一定会以为中央政府对市场投机炒作是玩假的，以为当前住房政策都是临时性的，只要这次风头一过，市场投机炒作又会死灰复燃，房价快速飚升又会重来。在这种情况下，市场投机炒作者及房地产开发商岂能愿意降价退出市场？地方政府岂能不千方百计出台政策来救这个市场？等。可以说，只要中国住房市场赚钱功能不去除，只要住房市场投机炒作仍然盛行，那么住房市场的预期就不容易改变，住房市场宏观要达到目标就就不容易。对于此，将是今年“两会”房地产政策博弈的重点。

　　总之，即将召开的“两会”，住房市场宏观调控政策的激烈博弈是不可避免的，其政策博弈的焦点主要会放在如何优惠所谓“刚性需求”及增加改善性住房销售上，会放在住房市场的“去投资化”上。对于两会上政策博弈的结果如何，国人拭目以待。