京沪深房价下降 “雷声大雨点小”

　　调控政策不会动摇

　　近期，地方楼市调控政策频频出现“微调”，但多数开发商认为，楼市调控大方向不会改变，房价暴涨的局面也很难重演。

　　搜房控股董事长莫天全认为，房地产调控政策要持续，房价回归到合理水平的目标很清晰。今年政策的主基调是满足刚性需求，但政策不会放松，整体房价仍将继续下跌，但幅度不会超过20%，而交易量将低位稳定。

　　SOHO中国董事长潘石屹也表示，各地政策微调多被中央叫停，这表明国家调控楼市的决心并没有动摇，因此楼市短期内仍难有起色，开发商也会各自寻找促销办法，或降价或收缩投资等。“目前来看，没有放松限购的可能性。”潘石屹认为，限购政策可能会长期持续。

　　首创置业董事长刘晓光则表示，地方政策不会动摇国家房地产调控的决心和方向，但地方政府和中央政府的博弈会贯穿整个宏观调控的始终。“一刀切的调控政策会出现差异性，也会逐步发生调整；就目前来看，很多刚需置业者需要保护。”他认为，未来五年，房地产还将是规模很大的行业，但其黄金时代已经过去；今后，保障房和商品房一起形成的新住房供应体系将日趋完善。

　　开发商促销瞄准刚需

　　随着楼市“小阳春”日期的临近，开发商们开始积极备战，一些地区促销战已经提前展开。近期银行存款准备金率的下调，让首次购房者有望享受更多信贷支持，当前开发商更加注重针对刚需购房者展开促销活动。

　　在深圳港澳8号楼盘现场，一位购房者对中国证券报记者表示，他看好港澳8号的升值前景。“这里是商业区，也算是属于稀缺地段。”由于深圳已经实行限购，这位购房者只好购买了一套未纳入限购范围的40年产权公寓。

　　不仅是港澳8号，此前上市的大体量楼盘龙华花半里、绿景香颂等项目近期成交也有所增加。绿景香颂曾因为“首创”三年保值回购而引起广泛关注。虽然绿景香颂的保值回购引起深圳开发商竞相效仿，但是去年11月末开盘后的销售效果着实有限。

　　中海地产开发的中海康城项目“秘密加推”也让深圳的购房者匪夷所思。2月22日晚7点，中海康城在没有任何广告推广的情况下突然加推176套房源。中海地产相关人士表示，该项目此前已经积累了足够的客户，仅认筹的客户就足以消化此次加推房源，因此此次开盘采取了非公开的方式。

　　业内人士指出，像其他一线城市一样，深圳刚需人群众多，而近期地方政府“救市”动作频频、央行调低银行存款准备金率等消息，被一些刚需购房者解读为楼市调控见顶的信号。加之节日因素导致1月的部分成交延后至2月，因此形成深圳楼市成交回暖的现象。

　　近日上海市场也传出消息称，上海楼市政策微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可享受本地户籍居民同等购房资质。这样一项“老政策”，却因为最“新”的解释，搅动了2月底的上海房地产市场。随着春节前后积压需求的释放，沉寂已久的上海楼市似乎出现了逐渐复苏势头。

　　业内人士指出，目前个别地区楼市出现成交回暖的势头，除了需求释放外，年初有一些符合限购政策年限的购房者入市，也带动了需求回升。不过，由于很多项目价格与购房者预期价格之间依然存在差距，需求回升并非一定带动成交量出现反转，取决楼市成交量的主要因素仍是未来房价和政策的变化。

　　资金周转或影响房价

　　2012年前两个月，各地楼市都经历了供需的持续低迷。不过，进入3月以后，开发商的推盘量有望出现回暖迹象。业内人士表示，开发商正在通过谨慎推盘试探市场。

　　亚豪机构数据显示，3月北京共有21个项目计划入市，包括中海苏黎世家、小悦城等9个纯新盘，以及领海朗文世家、大宁山庄等12个老项目后期。其中，郊区项目成为绝对主力。除5个城区项目外，其余均位于昌平、房山、大兴、顺义等区域。值得注意的是，虽然入市数量已经超过1月、2月的实际供应量，与2011年同期基本相当，但与2009和2010年相比，新盘供应的降幅依然超过了四成。

　　搜房网数据监控中心分析师汤正魏称，楼市的供求正处于稳步上升期，开发商的入市意愿有所加强，春节前后积累的客源也逐渐开始消化。纵观春节之后的几周时间内，市场推盘量整体呈现出递增的态势，同时各项目的推房量也开始增加。伴随着供应增加而来的是部分房企的促销意愿增强。

　　上海一开发商判断，2011年上海新房价格已有10%-15%降幅度，如果调控政策继续持续，今年估计还会有15%的降幅。

　　世联地产分析师曹取认为，目前全国出现房价同比下跌的城市少之又少，政府没有理由放松楼市调控。同时今年还有大量楼盘等待入市，只要限购不放开，房价反弹的可能性非常小。

　　业内人士指出，随着低价项目不断入市以及购房需求有所释放，未来部分地区楼市成交有望回暖。不过总体来看，成交量依然处于低位。开发商为了加快周转、缓解资金紧张，会逐步调整定价策略，是否出现大规模降价取决于开发商的资金周转能力。由于调控政策并未转向，未来房价将稳中有降。

　　二三线城市新盘低开渐成“习惯”

　　在二三线城市，开发商试图通过降价拉动销量，不少城市的新盘纷纷出现低价开盘发售的情况。与此同时，开发商在二三线城市的布局仍未停止，不过目前这些城市的土地价格已经明显回落，低价成交的地块不断涌现。

　　开盘价格纷纷下挫

　　近期不少二三线城市的楼盘开盘价格纷纷下挫，新盘低开正逐渐成为惯例。

　　此前房价曾经快速上涨的杭州市，目前出现了不少打折楼盘。数据显示，今年以来杭州(主城区、余杭、萧山)至少有14个楼盘降价或低开，低开的楼盘相对于同区域内的均价降低了三成左右。

　　中国证券报记者注意到，位于杭州杭区的青枫墅园楼盘项目打出的团购均价仅为6997元/平方米，而该楼盘在去年下半年时的均价曾达到11700元/平方米，今年1月楼盘均价曾下滑至11100元/平方米。杭州另一个楼盘项目玺之湾则在2月18日开盘时推出多重优惠，包括三天内签订金合同单价直减900元，七天内签合同再减900元；老业主购房可获取2000元物业抵用券等。

　　楼盘降价对于销量呈现出一定的拉动作用，不过杭州某地产人士指出，在当前全面降价的市场环境下，开发商用低价换取市场的同时，价格的边际效用也在逐步递减。

　　2月济南不少楼盘也推出了九折左右的优惠活动，一些楼盘还推出低至五折的特价房刺激市场。根据多家机构的统计，目前济南约有70家在售楼盘，促销楼盘超过半数，其中有不少是城区的主力楼盘。当地市场人士预计，在房源增加的情况下，为争夺有效客户，各楼盘间的打折优惠促销活动还将进一步增多。

　　成都楼市目前也掀起一波降价潮，降价主体中不乏品牌开发商。中海金沙府项目目前均价为10500元/平方米，较去年年底下调了1000元。华润凤凰城则打出8000元/平方米的最低价，该楼盘去年12月均价为9000元/平方米。

　　土地成交维持低位

　　楼市调控政策也影响了土地市场。今年1月，全国大部分城市的土地成交量出现明显下跌，地价节节滑落。总体来看，开发商虽然继续在二三线城市进行布局，不过土地底价成交的现象已经越来越多。

　　中国指数研究院数据显示，2012年1月全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。底价、低价成交仍为土地市场主旋律，1月全国300个城市土地平均溢价率2%，较去年12月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点；其中住宅类用地平均溢价率2%，环比减少2个百分点，同比减少35个百分点。

　　底价拿地的情况正不断涌现。2月23日，中航地产以总价6.25亿、单价4125元/平方米的价格拿下位于昆山市玉山镇昆北路东侧、萧林路北侧的地块使用权，土地面积达15.4万平方米，住宅性质为商住或办公两用。由于无人参与竞价，中航地产直接以底价收获该地块。

　　业内人士指出，从2011年下半年开始，土地市场就有大量地块以底价成交，如今这一趋势仍在延续。土地市场的冷清或加速楼市拐点出现，开发商为了获得资金低价拿地，会考虑降价销售，加快周转。在低迷的市场环境下，部分房企逆市拿地，意在布局未来。