有条件“转正” 南京小产权房禁令下的博弈

　　尽管国家一再强调“对于已建、已售‘小产权房’用地，不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续”，但是小产权房项目“转正”现象仍然存在。

　　就在南京，位于雨花台区的小产权房项目七彩星城，由于近日取得了国有土地使用证，因而引起坊间诸多关注。

　　七彩星城

　　日前，七彩星城售楼处公示了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证的复印件，该项目的土地性质是城镇混合居住用地，土地使用年限至2077年8月27日，被划归为国有土地性质的土地面积是63333.3平方米，土地证持有人为该项目的开发商江苏安居高校投资置业有限公司。

　　南京市国土资源局方面亦于近日表示，七彩星城项目经市政府批准，已按规定补交了土地出让金，取得了国有土地使用证。

　　据介绍，该项目于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续。2012年元宵节前后，七彩星城项目开发商将此消息以通知形式贴在了其售楼处。

　　这也就意味着，南京第一个真正大规模的小产权项目“变身”成为普通的商品房。

　　据业内人士介绍，此前“转正”的八卦花园和长江花园，都只是体量很小的项目，而七彩星城总建筑面积达20万平米，数千套住宅，具有较大的示范意义。

　　“事实上并不是所有七彩星城的房屋都能够拿到土地证。”南京中原房地产营销顾问有限公司研究经理罗浩介绍称，国学府因为压了红线，是不能“转正”的。

　　据了解，七彩星城主要由三部分组成，分别是已经交付的一期二期和国学府，以及正在销售的幸福里。

　　有条件“转正”

　　对于七彩星城小产权房项目“转正”，有业内人士表示担忧：“南京小产权房楼盘远超130万平米，涉及数万个家庭，这将引发广泛争议，也会让那些无法转正的小产权房业主感到不公平。”

　　亦有分析人士指出，按照国土资源部2011年4月再度重申的“对于已建、已售”小产权房“用地，不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续”政策，七彩星城项目获得国有土地证的行为或涉嫌违规。

　　对于业界的种种质疑，南京市国土局表示，七彩星城项目补办土地出让手续，是市政府对南京市历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，是有条件的“转正”。

　　该市国土局的相关负责人强调，将七彩星城等个别项目的转正理解为“南京小产权房都可以转正”会对一些购房者造成误导。

　　他指出，南京市政府于2003年8月在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，并于同年12月出台了《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》。

　　《意见》规定，对2003年8月22日该市政府发布公告前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，依法补办建设和土地征转用、出让等手续。

　　因此，“2003年8月以后新建的各类集体土地房地产项目，按现行法律、法规、政策一律不予补办建设和土地征转用等相关手续。”

　　政商博弈

　　然而，事实上，早在1999年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就已明令禁止城镇居民到农村购买集体土地房(即“小产权房”)。

　　而南京市政府为何选择2003年8月为禁批小产权房项目的时间节点着实令人深思。有研究人士表示，不排除政府对一些项目开绿灯的情况。

　　南京中原房地产营销顾问有限公司研究经理罗浩表示，七彩星城的业主之中，中低收入者居多，也不排除当地的政府官员选择购买的可能。

　　因为建设小产权房是和当地区政府、街道分不开的。罗续称：“当时的购房发票都是区政府开的正式的税务局的发票，也就意味着当地政府是知道建设这个小产权房的。实质上，当时开发商开发这个项目也交税了，只是没有交土地出让金而已。”

　　罗浩回忆称，2007年，原本开发商江苏安居高校投资置业有限公司承诺的是2年之内可以拿到两证。但是一直拖到现在才办好，其过程中间就出现过业主上访的情况，后来政府出面调停，所以政府与开发商之间应该是在早前就有协商的。

　　南京市国土局于2007年公布了栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的七彩星城、东升山庄等10个集体土地房项目“可以转正”，但因为手续不全等问题，一度予以搁浅。

　　八卦花园和长江花园已于2010年年初取得了土地证。目前，尚有栖霞区的兴都花园、银贡山庄、尧化中心村、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的东升山庄尚等待“转正”。

　　南京国土局一名工作人员曾私下透露，想“转正”两个最重要的环节：一是市政府予以批复，二是开发商缴齐土地出让金。否则，仍然是拿不到国有土地使用证，购房人因此也办不到“两证”。