吴其伦：房价畸高 民众千万别被抄底论忽悠

　　2012年的楼市，从春节七天北京的“零成交”、上海16套、广州19套、深圳2套开始，就被贴上了凄凄惨惨戚戚的标签。而进入一月份的楼市，各地量价齐跌更是给楼市蒙上一层山雨已来的阴影。

　　数据显示，2012年1月份，全国十大城市住宅均价为15565元/平方米，首次出现环比下跌，环比上月下跌0.15%。1月份，北京二手房签约2934套，创下39个月以来的新低，同比2011年春节期间2月份的8468套，下降65%。

　　在这样的市场状况下，房价开始步入下行通道，市场将掀起降价促销潮已经在业界成为一种共识。与此同时，各种忽悠民众入市的论调也开始甚嚣尘上，而在诸多忽悠中，以“抄底论”为最。

　　世联地产董事长陈劲松发微博称：“抄底？人人都想抄底，但难在选时。底太长，你不敢抄；底太短，你抄不到。时机重要吗？如果说房地产价值准则是地段、地段、还是地段;那么房地产价格准则是时机、时机、还是时机！但抓时机不能抓一个点，而是时间段。”

　　坦言之，作为地产人，陈劲松还是非常厚道的，因为他没有明确说明何时抄底，也没有忽悠民众入市，只是表明了自己对于如何抄底的观点。笔者看到其微博后，进行了转发并评论：“很多人看到某种投资品开始下跌，就谋划着抄底，于是开始寻找某价位是底部的理由，当他为自己找了很多理由并以自认为的底价入市后终于发现，该产品价格还在下跌。此现象在投资界比比皆是，何也？心态！就中国房地产而言，已无投资价值。世界上本没底，底是无所谓有，无所谓无的，相信的人多了便有了底。”

　　从投资的角度，陈劲松的“抄底须把握时机论”，笔者是很赞同的。但是，依笔者看来，在未来的中国房地产市场，既失去前几年的暴涨机会，更没有较大的获利空间，也就不会出现抄底时机。

　　首先，中国房价已处畸高状态，市场刚刚步入下行通道，在相当长的时间段内，房价没有反弹可能。目前，一线城市的房价绝对值已和东京持平，部分区域甚至高于东京相同区域房价；一线城市房价收入比普遍超过20，租售比达到1:650；空置率一直居高不下。所有这些，都表明中国房价处畸高状态。而在目前，受持续调控影响，一线城市房价开始步入下行通道，二三线城市房价也开始出现松动，毫无疑问，中国房价将出现普遍下跌。这样，在相当长的时间段内，房价没有反弹可能，投资房产就意味着资产缩水，当然不会出现抄底时机。

　　其次，政府抑制投机投资需求将在相当长的时间内得以延续，缺少投机投资支撑的房地产市场，房价上涨动力已荡然无存。1月31日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》时强调巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。

　　总理两年内五次在公开场合明确要促进房价合理回归，充分显示了中央痛击高房价的决心，也充分表明在房价没有出现合理回归前，抑制投机投资政策将在相当长的时期内得以延续。这样，缺少投机投资支撑的楼市，房价上涨动力将荡然无存，也就绝不可能出现抄底时机。

　　第三，不久的将来，中国房地产市场已经逐步进入消费市场，房价将在供求关系的影响下出现小幅波动，绝无暴涨可能。一直以来，中国房地产市场所供应的产品绝大多数是定位高端已经是不争的事实，其目标客户锁定的是投资客、高收入群体。房产市场充斥着动辄几十、成百、上千万的住宅，这些住宅绝大多数被投资客所买(居高不下的空置率即为明证)，中国房价在投机炒作的推动下不断暴涨。由此可见，房改至今的房地产市场的实质是奢侈品、投资品市场。实践证明，以投资为主导的中国房地产市场不仅不适合中国国情，更不能很好得解决民众的居住问题，同时也给中国社会带来诸多难以化解的矛盾。所有这些都表明，中国房地产市场的投资属性急需变革。

　　我们欣喜地看到，始于2010年的房地产调控，令中国房地产市场出现了重大的变局，保障房、中低价位商品房的市场供应逐步增加，相信不久的将来，由投资主导的房地产市场必将逐步进入消费市场时代。彼时，房价将在供求关系的影响下出现小幅波动，绝无暴涨可能，也就不会出现大幅的获利空间，自然也没有什么抄底时机可言。