杨红旭:40个城市住房信息联网不等于调控升级

　　日前，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，40个重点城市个人住房信息系统今年6月底前将与住建部联网。闻此讯，即有论者将其定性为房地产调控升级。

　　其实，这是完善房地产统计制度和加强信息化建设的重要一环，不管是否调控房价，都得推进这项工作。举个例子，人人都有身份证和户口本，且近些年已经实现联网，不管在哪个城市，通过公安系统都能查到一个人的身份信息，这是政府的必要工作。

　　然而此前，作为居民重要资产和影响国计民生的住房，却无任何部门有能力全面查找和掌握信息。其实，基本上每个城市都已掌握自己城市的住房信息，但某些落后地区的住房信息还停留在纸质档案中，尚未输入电脑和建成电子数据库，更别说多个城市之间进行电子数据库的横向联网了。

　　政府不了解真实的情况，自然会造成制度性缺陷，比如调控投机需求的措施不精准、保障房准入把关不到位、反贪工作不给力等。正因如此，近几年政府越来越重视个人住房信息系统的建设。早在2005年的调控政策“国八条”中就曾要求：各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。

　　40个城市信息联网，是全国联网的重要一步，如同上海和重庆试点房产税，是全国征税的第一步。只是，相较后者，40个重点城市个人住房信息系统联网本身并无影响，关键在于，基于联网之上，将会出台什么样的房地产政策——这是大家所关心的。对此，笔者略作展望。

　　首先，信贷和税收政策将趋于精准化。近几年，国家的房地产调控政策中，多次强调要实行差异化信贷和税收政策，也即“有保有压”，保的是自住需求，尤其是首次置业者；压的是投资投机性需求，也即多套购房者。然而，现有的系统并不能很好地甄别某个具体购房人，该保还是该压。央行有一个系统，只要贷款购房，皆有相关信息，可以借此区别对待新购房者。但若是一个大投资客全款购多套房，则此系统无能为力；若是一刚需家庭以前曾贷款买过一套房，后来又卖掉了，再买房时就被央行系统误定为“二套房”。

　　将来联网后，在40个城市当中，可以根据一个家庭持有住房的套数，制定更加科学化、精准化的信贷和税收政策(包括契税、个人所得税、营业税、房产税等)，也即差异化的贷款利率、首付比例以及税率。比如，当前国家正在总结房产税试点经验，未来可能不是按一个家庭在一个城市持有的住宅面积和套数征税，而是在40个城市(未来是全国)持有的房屋情况，实行不同的税率。

　　其次，限购政策存在调整的可能性。当前，限购政策是调控房价的最重要手段，46个城市正在实行，但毕竟是一种行政干预手段，如果信贷和税收政策能够进一步提高精准性，尤其是随着房产税试点城市的增加，部分城市将会放松或取消限购。另外还有一种可能，根据一个家庭在40个城市中拥有房屋的情况，制定统一限购标准，比如三套或四套以上，限制购房。

　　再次，保障房准入审核严格化。我国保障房建设已进入高潮期，但分配的公开、公平、公正性还有待加强，很多城市仍然存在不符合标准的群体偷食抢占现象。未来，在40个城市之内，可能会审查持有住房的情况，如果在本地无房，却在外地有几套房，则将被排除在保障房之外。

　　最后，需要指出的是，个人住房信息系统联网是一个渐进的过程，相关的房地产政策调整与制度建设也不会突变。今年40个城市信息联网后，年内到底会有什么样的房地产政策调整，很难断言。政策调整关键还要看楼市变化，尤其是房价调整情况。按当前市场和房价运行情况，笔者不认为年内政策会进一步加码，反倒有可能利用40个城市信息系统，加大支持自住需求的力度。