温州人进京“合作建房”8年全国仅仅成功一例

　　为“北漂”盖房避限购令

　　赵智强准备给“北漂”盖房。他给这次北京参与合作建房的人设定了门槛：优先考虑那些在京无住房或有改善需求且住宅只有一套的人。

　　从宣布建房起不到10天，已经有近300人网络报名。让赵智强有些无奈的是，此前他公布的“中国合作建房网”如果直接搜索只会指向一个类似水军的网站。他再三强调：“网址是www.zghzjf.com。先网上报名，审查合格后再正式通知报名。预计总规模在五六百人。”

　　记者在申请表中看到，除了个人和家庭基本信息外，申请表还包括已拥有本市住房套数等选项，申请住房面积有60、90、120以及120平方米以上四个选择。

　　赵智强坚信，合作建房是解决老百姓住房难的好方法。但这条路，很少有人走过。

　　北京早就从去年年初开始限购。如果合作建房，这些没有北京市户籍的“北漂”又当如何？

　　赵智强已经想好了退路。“按照温州模式，合作者都是股东，限购令应该不起作用；而且建房需要两三年时间，有些现在不符合要求的‘北漂’那时也许就符合标准；万一还不行，房子被别人买走了，但房子的这部分涨幅收益还是归建房者所有。而且，一直有说房产税的消息，限购政策没准早就取消了。”

　　按商品房销售“抓阄分房”

　　实际上，由于个人集资建房存在政策空白，2007年，“理想佳苑”已经转向按商品房开发模式运作。赵智强此次进京，计划将“温州模式”的主要做法复制过来。

　　先是将征集有合作意向的出资人，根据大家意愿从两地块中择其一，然后找银行、开发商合作。之后，赵智强计划和开发商签一份委托协议，他们只提供土地和资金，跑手续、盖房子由开发商去做。至于征集人数、建房规模、建房套数等，都要等待有关主管部门的意见。赵智强只需支付3%的代建费。

　　由于转入商业模式，温州项目的所有房源须按商品房模式上网公开销售，并不能保证参与成员买到房。今年2月，经成员大会表决，超过2/3的人同意沿用2006年的分房方式：“分批抓阄”。以选购的3种户型分群，同批次的抓阄顺序依成员报名先后、付款时间、金额等定。开盘时，成员若不能买到抓阄房源，则享受该套房源出售后的利润分红并返还本金。

　　合作建房信任是难题

　　“合作难”是合作建房面临的另一难题。2003年年底，北京人于凌罡首先提出合作建房概念，引起轰动。随后上海、西安、杭州、温州多个城市，合作建房的事四处开花。但8年间，修成正果的只有赵智强。难度可想而知。即使赵智强，也仅在温州成功。他说，成功有偶然因素，但此前房地产项目开发经验和获得成员信任是他的优势。事实上，几百个陌生人聚集到一起，进行一项复杂的动辄上亿的商业合作，困难可想而知。“有组织合作建房的人，当年为了花900元买个小灵通，足足讨论了两周。”赵智强说。

　　尽管经过表决，温州项目在分房问题上却遇到官司。6名选择90平方米户型而未及时缴款的成员被取消抓阄资格，只能选60平方米的房源，他们选择向法院起诉，案件至今未结。

　　“对一个人的信任是有限的。从温州到现在，我没有把钱放在自己的口袋。”目前，赵智强计划和北京一家银行合作签订资金监管协议，以保证资金的绝对安全。

　　投资实质是售房红利

　　赵智强也没能获得舆论的百分百支持。“赵这个大管家，五年没把房子盖起来，六年交不了房……至于建房成本超支，交房延期违约处罚等问题，不知道该怎么算……”于凌罡评论说。

　　而作家张一一认为，个人合作建房有利民生，有关部门应予鼓励这一“新事物”在京进行试点，试点成功后在全国范围内大力推行。房产专家杨红旭表示，虽然国家法规中并无禁止个人或多人购地建房，但对合作建房，政府态度比较暧昧，甚至有官员怀疑这是一种“非常集资”行为。

　　住建部曾于2006年下发《关于制止违规集资合作建房的通知》，提出建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。不过，有媒体报道，今年9月，国家住房和城乡建设部原副部长宋春华建议保障房可考虑合作建房等形式。

　　事实上，经过改良的合作建房，从拿地到销房的诸多环节都变得与房开公司一样。温州大学房地产研究所所长石海均认为，合作建房者可看做是房开公司的股东。投资者实质是获得售房红利。因此，“合作建房”并不能称作是一种实质模式，可看做是房开公司多样化的探索。