房地产投资渐由实物转向地产金融

　　楼市深度调控、传统融资渠道及信托融资收紧的大环境下，开发商对于房地产私募股权基金这一新融资渠道日渐倚重，房地产基金2011年逆势迎来飞速发展。

　　在开发商融资模式从完全债权型转向股权与债权并进这一大趋势下，房地产基金潜力和未来体量不可小觑，中外资各类房地产基金正积极布局。我国房地产投资模式也将逐步从实物投资转向投资产业链上端的地产金融，分享房地产开发红利。

　　楼市调控下房地产基金逆势崛起

　　根据清科研究中心最新数据，2011年前11个月，共有26支可投资于中国内地地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月中国市场中共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。

　　“2011年是中国房地产基金飞速发展的一年，无论在募资和投资方面均较往年实现大幅增长。”清科研究中心分析师傅喆说。

　　有业内人士估算，国内大大小小的房地产基金存量规模已经接近一千亿元。

　　诺亚财富管理中心地产基金项目总监陈昆才说：“2011年以来，地产基金在产品立项和风控会议上身影频现。房地产基金的兴起，既有调控深化的客观外因，也有自主创新的内因，且后者可能更为重要。”

　　事实上，房地产开发贷款自2009年收紧，房企上市渠道亦被封堵，融资成本“次优”的房地产信托发行量随即开始猛增，数据显示，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，2011年前三季度投向房地产的新增信托资金累计达3216.67亿元，投向房地产的信托资金余额6797.69亿元。

　　然而如今楼市成交疲软，开发商短期很难回笼资金。房地产信托逐步开始面临兑付压力，违约风险不断上升。银监会年中开始持续收紧房地产信托，加上信托公司自身为防范风险，主动减少房地产信托发行，信托融资量从去年三季度开始持续大幅下滑。

　　多种融资渠道受堵，房企自然将目光转向房地产基金这一目前监管较少的新兴融资渠道。事实上，市场中不乏早已涉猎房地产基金的房企，如金地、万科、中海、复地等，去年下半年以来包括万通地产(600246,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)等房企纷纷设立基金，意在为自己的项目进行融资。

　　评级机构中诚信国际房地产高级分析师钟天翔对记者表示，在楼市调控、传统融资渠道及信托融资收紧的大环境下，房地产企业对于房地产基金这一新融资渠道日渐倚重。