上海楼市试探性挂牌突增 二手房市场寒意日浓

　　临近年关，二手房市场“寒意”渐浓。抛盘量不断攀高，但多数业主却以试探性挂牌出售，不断加剧二手房成交的“寒意”。

　　试探性挂牌进入死循环

　　目前，“网上房地产”挂牌出售的二手房源已经超过16.7万套，与今年2月1日的14.7万套相比增加2万余套，创近年来新高。21世纪不动产分析师表示，刚开始时，新增挂牌房源主要分为三类。一是针对刚需购房者的低价房源。这类房源多集中在浦东北蔡等地区，但大多楼层和朝向不甚理想，因此需要一定的市场消化时间。二是置换型客户名为挂牌、实为观望的房子。因为受到限购令影响，部分置换型客户并非有效挂牌，他们希望等找到好的房源后再将手中房源售出。三是部分投资者反复“试水”的房子。他们想先看看市场反应，等价格符合心理预期再出售。如今，除非是因个人原因或者置换因素而急于抛售房源，多数属“试探性挂牌”。

　　试探性挂牌的业主，要么根据自己心理价位挂牌，要么略微调低价格，等待市场反应。如果市场反响不佳，选择继续降价的，只有置换客。因为今年卖房行情并不好，他们不能像往常那样“先买后卖”，而是急于“先卖后买”。但二手房市场中，像他们这样急需用钱而大幅让步的业主比例不到10%，更多的是与购房者一起继续观望。诚心卖掉老房子，套现以便购买新房的，议价空间自然放大，10%的还价幅度最为普遍。还有些已经看好一手房并且下定的业主，愿意让步15%左右。

　　中原地产三林分行经理许军说，时至今日，二手房只有深度降价才能促成交易。比如他经手的一套“盛源公寓”房源，面积约101平方米小三房，10月份“随行就市”挂牌价格230万元，11月份成交价为208万元，比挂牌价格又下调了近一成。许军表示，该卖家急需现金，所以才进一步深度降价，再加上该小区在售房源一向比较稀缺，因此促成买家快速出手。

　　但这种“笋盘”成交是个别案例，整体来看，购房者虽然愿意出来看房，但是观望气氛仍比较浓厚。上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，二手房报价下行现象正在由个别物业向个别板块、由个别板块向更多板块蔓延，这意味着卖家信心被逐渐击溃。受到二手房报价下行的吸引，买家看房意愿加大，挂牌价格低、房源稀缺的优质“笋盘”最先受到关注，再辅之以议价空间，能够快速拉动成交。这种成交案例也会刷新板块价格新标杆，成为下一轮降价的直接压力。