市区新房库存创历史新高 正常消化需一年以上

　　在市场持续低迷、商品房供应井喷、销售不畅的背景下，市区商品房库存也开始迅速积累，截至11月底，市区商品房库存量达到41.54万平方米、3402套，较2008年底的历史高位还高出许多，在一向是少库存的市区楼市中尤为突出。

　　商品房库存持续增加

　　市区商品房库存量持续增加已备受各方关注。据市住建委房管局提供的数据显示，截至11月底，我市商品房库存已达154.74万平方米、11959套，其中市区商品房库存41.54万平方米、3402套，市区商品房库存较2008年底历史高位的37.53万平方米，还高出4万多平方米。

　　来自市场的信息显示，如果加上12月初新上市的汇金锦园(二期)和瓯江公馆两个楼盘，截至目前，市区商品房库存有可能已在45万平方米左右，买方市场特征格外明显。在这些库存量中，铂金府邸部分房源是2010年4月份上市，却至今仍没有销售。部分今年新开楼盘，目前网上签约率仍保持较低的水平。

　　同样，来自市场的信息显示，进入12月中下旬之后，市区较多楼盘开始上市前的推广，如万科·龙湾花园、绿城·海棠湾、瑶溪·新天地等楼盘，都有可能在12月份上市。多种迹象显示，在当前市场氛围下，今年市区商品房库存历史记录仍有可能被突破。

　　正常消化需一年以上

　　据市房管局网上售房系统显示，11月份，市区商品房销售了3万平方米，这也是近19个月以来，市区单月销售面积最大的量。根据朗兆房产策划机构总经理叶维坚的推算，剔除库存增量和市场因素之外，如果以这个月的销售面积为标准，目前市区商品房库存需要一年多时间才能消化。

　　同样，如果以全市近1.2万套库存量来看，加上郊县(市)供应量持续加大以及市场低迷等因素，全市商品房库存消化则需要更长时间。

　　有关人士表示，在2008年国家宏观深度调控时，当时市区楼市极为低迷，存量房源曾达到37.53万平方米的历史高位，尽管2009年市场迅速转热，但仍需要近一年时间去消化。如今市区存量房源已经达到新的历史高度，加上后市不明朗因素较多，市场压力不言而喻。

　　下阶段楼市仍不明朗

　　2008年金融危机时，为了救市，央行在同年12月开始下调存款准备金率，又输送了4 万亿资金，促使2009年和2010年楼市强烈反弹。三年后的今天，央行宣布存款准备金下调0.5个百分点，释放资金约4000亿元，这是自从2010年起12次上调存款准备金率、5次加息后，首次下调存款准备金率。那么，是否意味着宏观调控政策有开始放松？

　　近日召开的中共中央政治局会议提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。日前，人民日报、新华社和经济日报等多家国家级媒体刊发文章：房地产调控处关键时期，调控力度不放松，应坚持不动摇，抑制投资投机。种种迹象表明，短期内调控政策难有大变化。

　　叶维坚认为，在供应量井喷背景下，消费者的选择余地大大增加，而价格的走低已逐步到了刚性需求者的心理，所以11月份的市场需求开始逐渐释放。成交量的上升也说明市场开始渐渐接近底部。但是在熊市下，触底不会一蹴而就，特别在年底，一些开发商为了保证资金链会推出更大优惠政策，这样便会延长市场触底的过程和时间。

　　“但是，楼市反弹的因素依然存在。首先银根松动或许就是楼市止跌反弹的前奏，很明显存款准备金率的下调就是一个信号。其次是土地价格或许让地方政府用‘勾地法’挺住，而使土地交易成僵持状态，土地供应量的减少，客观上形成供不应求，这是楼市往后反弹的市场基础。最后土地财政或许会让地方政府变相地松动限购令，而给楼市输入购买力的信心。这三大因素很有可能会成为楼市触底反弹的重要支撑。相反，若货币政策仍不见真正的松动；特别是土地价格也像房产价格一样出现下滑的现象；那么楼市就会进入崎岖的探底之路，一次触底乃至二次触底的可能性就会大大增加。”叶维坚分析说。