明年房贷利率调到7.05% 何时提前还贷才合算

　　“今年连续加了三次息，明年还房贷月供会增加很多钱，那么我该不该提前还贷呢？”12月1日，市民刘女士打进房友热线咨询说。

　　经过央行年内三次加息，5年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，累计增加了0.65个百分点，上涨幅度超过10%。加息，对于要还房贷的市民影响最大，这3次加息将于明年起一并买单。是否提前还贷，已经成为众多市民考虑的问题。连日来，记者就此进行了调查了解。

　　现状：心理影响大，未现还贷潮

　　“我去年在市区买了一套房子，总价约80万元，贷款50万元，期限15年，按今年1月的5年期以上基准利率6.4%，每月需还4328元；明年按基准利率7.05%执行，每月需还4508元，多还180元。”市民刘女士说，每月多还的数额不是很大，这让她有些犹豫，不知道该怎么办好。

　　如果提前还贷，可以少掉多少利息？若以贷款60万元，20年期限为例，今年每个月还款额为4438元，若到明年1月份，月供将变成每个月4670元，每月将多增加房贷支出232元，一年要多还2784元，20年累计可省下利息5.57万元。

　　在以往，为了减轻还贷压力，年底是集中提前还贷的高峰期。12月5日，记者走访了市区主要几家办理房产抵押贷款业务的银行，从各相关负责人反馈的信息来看，由于已接近年底，目前咨询提前还贷的客户确实出现明显增多，但是真正开始申请提前还贷的市民并不多，与往年没有明显差别。

　　记者采访了几位市民，他们都表示暂时没有这个打算。“如果把手里的钱全用来还房贷了，以后遇到用钱的时候，手里没钱再贷不出款来就麻烦了，所以我不倾向于提前还房贷，如果选择提前还贷，今后再贷款购房，就会被认定为二套房贷。”市民小朱房款还没还清，但是采访中他表示并不着急。陈先生是位生意人，他表示，“今年货币政策这么紧，从银行贷款难，急着还回去以后想贷就更难了。”“大部分客户会要求理财师帮着算一算明年每个月需要多还多少钱，当得知每个月不过增加百来块钱后，不少人都放弃了提前还贷的想法。”招商银行衢州支行零售部总经理何春生表示，多次加息造成的更多是市民心理层面上的恐惧感，事实上，其对市民还贷的实际影响还是相当有限的。

　　“虽然目前仍难以看出明显的‘还贷潮’，但也有一些理财师分析，频繁加息对月供吃紧的购房者来说仍有一定的冲击性。一些手头有存款的购房者，仍会考虑在年底前预先还掉一部分贷款。依往年的经验，12月中下旬或会迎来一个提前还贷的小高峰。

　　提醒：是否提前还，依情况而定

　　市区某银行工作人员表示，不急于提前还贷的市民，可能一方面是考虑到房贷是一笔相对较大的资金，并不是所有的住房贷款客户都有那么多的闲钱提前还款；另一方面，今年以来CPI一直高位运行，所以好多人宁愿选择合理负债的理财方式也不会提前还款。同时，由于今年房贷放贷总额有所下降，所以提前还贷的人就会有所减少。

　　尽管当前业内不少人认为加息是迟早的事，但对家庭而言，资金配置更多地应着眼于长远。银行理财师认为，考虑提前还贷时，首先需关注的是家庭的财务结构，如家庭的资产负债率是不是处于比较健康的水平之内，其次要关心的是月供支出在家庭现金流中的占比。这两项指标控制得当后，保证家庭财务健康的前提之下，再来考察提前还贷所产生的机会成本。

　　“如果家庭财务状况较好，且月供支出在家庭总支出中所占比例不高，而市民又没有很好的投资理财渠道，市民可以考虑提前还贷，如果有较好的投资渠道，且有较为稳定收益大于提前还贷所少掉利息的，可以考虑将资金用于投资渠道。”

　　据银行工作人员介绍，市民如果想要在年底前申请办理提前还贷，就需要提前做好准备工作。每家银行对提前还贷的要求不同，贷款人在申请提前还贷的时候要了解提前还贷的条件和限制。比如有些银行规定必须供房一段时间如半年、一年之后才能申请提前还贷；有的银行对于提前还贷的资金有一定的要求；有些银行会要求提前还贷至少半个月或一个月之前提出申请；有的银行则会收取一定的手续费和违约金等。另外，提前还贷完成后，市民要记得办理注销抵押手续。解除了抵押状态，房产的所有权才算完全归属购房者。

　　　链接

　　　三类人不宜提前还贷

　　七折利率无需提前还。从明年1月1日起，五年期以上贷款利率变为7.05%，但按照七折利率计算，实际房贷利率是4.935%，而目前五年期定期存款的利率是5.5%，比七折利率还高。这意味着，有七折优惠利率的市民，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，相当于占了银行的“便宜”，当然没必要提前还贷。

　　等额本息不必提前还。“等额本息”的每月还款额不变，月还款额初期主要都是利息，本金较少。如果贷款年限一旦过半，那么意味着超过一半的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。

　　对采用“等额本金”方式还贷的市民来说，在初期还款额较多，越往后的话月还款额越少。如果还款期已超过总年限的1/3时，实际偿还的本金和利息差不多有一半了，这时提前还贷并不能节省利息支出。