杨红旭：旅游地产应防“闲置病”

　　房屋高闲置的负面影响很多。主要包括：第一，在我国人均土地资源较少的情况下，即便是业主愿意空关，也是对社会资源的一种极大浪费；第二，物业管理费收取困难，容易引发纠纷，同时影响了社区正常管理和维护；第三，小区配套的商业设施利用率很低，难以正常运营，从而反过来又影响业主入住的积极性，从而形成恶性循环；第四，设施、设备无法正常运转，影响建筑寿命。

　　其次，产品体系不健全，社区配套不完善。总体而言，当前我国房地产业仍处于粗放式发展阶段，由于海南省的经济和社会发展水平比全国多数省份都要落后，虽然房地产业发展的比较早，但行业发展模式仍偏粗放，集约化、精细度都须大幅度提高。海南的旅游地产需要走精品化路线，在发展规模、产品品质、区位选择上进行控制，并与国际旅游岛的定位相匹配。

　　第一，产品体系不健。海南省的房地产开发目前仍以住宅地产为主导，而配套的商业、办公、娱乐、酒店等并未能及时跟上。正是受到这种结构单一、开发粗放的影响，房地产业未能与其他行业形成互动，其他产业也很难对房地产业进行支持，产业关联度受到很大的影响，并未实现经济效益的扩大化。这些问题制约了旅游地产的健康发展。就旅游地产本身分析，现有度假产品形式单一，缺乏创新，产品同质化严重，酒店、度假村等经营性房地产发展较快，而满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居型房地产还须大力发展，海南生态宜居的巨大优势还未充分发挥。

　　第二，旅游地产的区域分布不均衡。海口和三亚发展较快，而其他城市发展滞后；滨海地区发展较快，而内陆、山区发展滞后；东部沿海发展较快，西部沿海发展滞后。除了景观资源的丰富和珍贵程度之外，区域规划、交通便利程度、开发模式、消费观念、宣传重视程度等方面的差异，造成了上述现象的存在。

　　第三，社区配套不完善。很多项目以销售为目的，没有充分考虑到居住的功能诉求，存在项目开发中的短视现象。政府的区域规划不合理，公共配套设施偏少。即便少数项目配套齐全，但由是入住人数过少，闲置率过高，导致商业设施无法正常、有效运转，部分配套长期闲置，甚至改变功能或废弃。

　　再次，度假区住宅小区出租经营市场混乱，业主权益难以保障。近年来，海南旅游市场持续升温，消费规模不断扩大，有力地带动了住宿需求。但是，海南旅游住宿市场尚未形成健全体系，市场秩序很不规范，无法满足快速增长的市场需求，并且无法与不断升级的需求结构相适应。

　　总体而言，高端住宿市场一般由高星级酒店主导，企业运作相对比较规范，市场秩序较好。而中低端住宿市场则鱼龙混杂，绝大部分家庭旅馆、二房东、经租公司等实力弱、规模小、信誉差。在海南旅游城市和度假区内或周边，存在很多闲置率很高的住宅小区，这些小公司一般通过各种手段，以低廉价格从小业主手中，收租长期房源，经过简易包装或根本不进行装配，就向游客出租。这些旅馆或住房的特点是：房源分散、设施不全、条件简陋、环境不佳、管理不善、服务不周。在这种不规范的操作模式下，小业主的收益很难保障，而且还会损害房屋价值。

　　中低端旅馆的经营者，在拉拢游客方面，一般通过各种网站，尤其是旅行类网站的论坛进行宣传，或与小旅游社、部分导游进行合作。他们开拓市场的手段少、渠道单一、推广效率低、可信度低，无法形成客源的规模化，难以持续发展。

　　针对上述问题，政府、开发商、物管公司、业主、服务机构等，应群策群力、协商解决，以盘活海南大量闲置房、滞销房为手段，以满足广大中低端、个性化、家庭型的旅游度假者的住宿需求为目的，解决海南休闲度假市场中房源供给和住宿需求之间信息不对称、交易不活跃、发展不协调的矛盾，从而促进海南旅游地产和休闲度假产业的健康发展。