杨红旭：旅游地产应防“闲置病”

　　自2009年底开启新一轮房地产调控以来，全国房地产市场结构加速调整。主要表现是住宅市场降温，非住宅市场升温。主要原因是住宅市场是调控的“重灾区”，而非住宅市场反倒“因祸得福”，一方面开发商纷纷进军；另一方面投资投机者亦转战于此。在非住宅市场中，商业用房、办公楼、工业地产已属常规项目，旅游地产正处于见风就长的时期，而养老地产尚处培育阶段。

　　旅游地产，可以说正成为当前房地产业最大的热门领域，几乎所有一线地产商，诸如万科、金地、招商、保利、富力、恒大、绿城、绿地、中海、中建、龙湖、雅居乐等，已经尝试性或大举进入，部分企业已“乐不思蜀”。而投资需求也有向旅游地产释放的趋势，近几年全国主要的旅游城市和地区，成交都比较活跃，不仅海南如此，连市场处于发展初期的烟台，外地人购房比重也呈逐年上升之势。

　　旅游地产始于1964年法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，它首次采用了分时销售的方法招揽客户。上世纪70年代分时销售被引进美国，开始出现“时权”概念，并在后来发展成当前在欧美流行的“假期交换系统”，推动旅游房地产快速发展。至今，旅游地产已成为国际房地产体系中的一个重要分支。随着我国人均GDP达到4000美元，一个全民旅游时代正在来临，休闲度假养老的需求也在快速膨胀。

　　然而，现阶段我国的旅游地产并非全面向好，在快速成长的青春期，在充沛荷尔蒙的刺激下，不可避免的存在一些不良现象和隐患，如同少年脸上的“青春痘”。接下来，笔者重点结合海南的情况进行分析。

　　首先，房屋闲置率过高，资源浪费严重。高闲置率，是房地产市场不健康的重要特征。国际上一般认为未被使用的房屋占房屋总量的比重，低于10%才算合理。我国政府统计体系中，目前尚无权威数据，以前只有新竣工商品房中尚未售出的数据，与国际无法接轨。但基本事实比较清楚，海南的房屋闲置率要远远高过全国平均水平。

　　据媒体报道，海南省人大常委会环境资源工作委员会2010年6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时仅为40%～60%。根据《新华网》报道，2011年春节期间和6月底，三亚市房地产交易管理所市场部从三亚五个片区已销售80%以上且已交付使用的近300个项目中，随机抽样调查23个项目的入住情况，调查结果显示：在7333个样本中，6月底平均闲置率为84.75%，大东海和海坡片区的闲置率分别为94.26%和96.26%；即使在旅游度假旺季的春节期间，平均闲置率也达62.99%，海坡片区更是高达87.25%。由此可见，海南的闲置率已远远偏离了合理轨道，成为限制海南房地产市场健康发展的重要障碍。

　　闲置情况分为两种，一是房子售出去之后空关，二是房屋竣工后滞销，其中以前一种情况为主。导致闲置率偏高的原因如下：第一，这原本就是旅游地产的一个特点；第二，在我国近几年楼市过热的市场环境下，购房者大多抱有投资目的，原本就没打算长期居住；第三，海南本地自住需求不足，购房者以岛外人居多，离工作、生活地存在较远距离，不方便经常性居住；第四，海南休闲度假的淡旺季分明，约有“候鸟”人群45万至50万人，约占海南人口的5.8%，所购房屋季节性、非常住的使用特征明显；第五，海南存量房交易和租赁市场长期处于不活跃状态，二手房交易量多年来呈低迷态势，比如三亚二手房交易量不足一手房交易量的15%；第六，我国度假消费水平、观念、政策尚未到达一定水平之前，注定很多度假地的闲置率偏高。