陈宝存：中国楼市200年无泡沫 百姓不明真相

　　人物档案——

　　陈宝存：全国房地产经理人联盟副秘书长；亚太城市发展研究会房地产分会会长；全经联养生养老地产委员会秘书长；豪宅研究院副院长。全国地产知名专家和评论人。

　　作为楼市春天派掌门人，陈宝存向来以“平实文字写地产真相”活跃在公众视野中。在当下楼市兵荒马乱的敏感时期，他用“白银三十年”来概括房地产未来的走势，“房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。”

　　无论赞同或排斥他的观点，无可否认的是，陈宝存是一个很好的交谈对象，他对房地产看好的坚持和追寻地产真相的努力，让人肃然起敬。不同于任志强的“大嘴”麻辣风格，陈宝存给自己加了一味孜然，“加点孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走极端，这样挺好。”事实上，这样确实还不错。

　　关于楼市走势——

　　房地产白银三十年

　　大武汉地产：您坚持认为楼市没有泡沫，以房地产市场50年的欠债为依据，可否详细解答一下？

　　陈宝存：楼市没有泡沫，这不光是我说的，包括很多了解房地产发展规律的人士都这么认为。房地产如果是一个球，那就是一个铁球，根本不存在泡沫破裂的情况。

　　咱们国家从1949年开始土地改革，实际上中国所有的老百姓都有土地有房。建国开始的前40年，中国基本上在做工业化，从一盘散沙的农业大国变成一个工业化国家的局面，这个时间段根本没考虑住房问题。改革开放开始，人们逐渐有钱了，而且钱越来越多，一直到1998年才开始房地产市场化的改革。改革开放1978—1998这个中间，居住是改善了很多，但相对来讲，面还是比较窄。比如城市的福利分房，这个根本就不是工厂能够做到的，机关行政事业单位能够做到的又有多少呢？

　　1998年房地产市场化改革，但真正开始是2003年，不到十年的发展历程，补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房，还有土地改革，实际上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率农村占93%多，城市88.2%，水平相对比较低的。房地产的发展是城市化大规模拆迁，给居民回迁房、拆迁房，给现金或房子的补偿，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。

　　实际上真正消费商品房市场的，通过市场渠道买房的就是富裕人群，原来给的房子太小，出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设做了很大的贡献，这部分人应该绝对是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖，才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行，真正保证保障房的实现。

　　大武汉地产：在目前楼市成交惨淡的状况下，您认为未来发展的趋势怎样的？

　　陈宝存：整体的中国楼市，我认为还有三十年的高速增长时期，还有“白银三十年”。我一直有一句话，房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。

　　但现在成交惨淡，这种情况是错误的政策压力下的表现，跟2008年的情况一样的，2008年的压制造成2009年的暴涨，那么今年的成交惨淡，依然会造成未来两年房价的暴涨。而新的土地拆迁条例造成城市的土地越来越拆不动，拆迁的成本超过增长的部分，大规模的拆迁成本和开发成本不可能下降。住宅、商业地产的发展还有很大空间，这是政府也左右不了的。

　　大武汉地产：最近您有了一个新的身份——豪宅研究院副院长，您认为豪宅是未来城市发展趋势，但据了解，今年下半年豪宅和别墅市场成交都很低落，您如何看待眼下的这些现象？

　　陈宝存：2003年，我做房企销售副总裁，告诉我的销售人员：住房改善升级的意思是，原来住60的，想换150，住150，想换300的，住300的，想换独栋。所以，现在我担任豪宅通网的总编辑，豪宅研究院的副院长。

　　1997年我有单位的福利分房，2002年自购了155平米的大房，2006年我们一家住上248平燕莎商圈的豪宅。从我自身，就可以看出购房者消费心理的转变。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是规律，所以，豪宅必然是未来城市的发展趋势。关于豪宅的定义，主要是以价格论、品质论，低容积率，毛坯是看不出来是否豪宅的。面积上一般在250—350之间。

　　目前出现豪宅和别墅卖不动的情况，也是阶段性的压力，而且一般郊区的豪宅建筑成本低，慢慢卖慢慢赚，若一下卖完了就没得赚了。我们这个豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品质与发展，推进中国豪宅发展的进程。

　　大武汉地产：您说商品房自产生之日起，就与普通人群的工资脱钩。这个我们听起来挺泄气的，就没有工薪阶层的活路了吗？

　　陈宝存：我一直都说，从最初开始，商品房就跟普通人的工资脱钩，因为有大规模的拆迁改造、补偿收入，根本就没有就算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万。很多的旧城改造都算到了保障房里去，这是不对的，这种保障房实际上就是商品房。

　　工薪阶层可以先从市区中心的二手旧房买起，有条件了，二手房出租，替你还大房的月供。或者35岁以后去买房，奋斗到我这个年纪，什么都有了。现在是不理性需求，造成了供需的严重失衡。四亿80、90后都想买房，而且都想到京沪买房本身就是痴人说梦。按自己的能力拥有安心的家就够了，所谓安居才乐业。