陈宝存：中国一线房企的拿地良机

　　数据显示：8月10日，北京公示即将推出的土地共计37宗，集中推地的规模如此之大近年少有，其中计划在8月成交的住宅用地共九宗，目前有六宗顺利成交，其余的门头沟“限地价、竞房价”地块暂时无人问津，长阳亚吧河地块目前也仅收到一次报价，且为底价。

　　显然，市场正在重现一次难得的拿地良机，对于一线房地产企业而言时机难得。

　　在严控政策越演越烈的2011年前8个月，北京住宅用地成交33宗，比去年同期减少三宗，规划建筑面积439.3万平米，比去年同期下降28.3%，另外，据统计有六宗流标地块。

　　当然，这种拿地低迷和2010年的政策也是有相当关联的。2010年第一季度的天价地频现，导致2010年4月国十条，9月29日国五条的相继出现。但是，事实上，2010年的调控最终失效，也导致本年度的1月26日出台国八条调控方式。而二三线城市的房价上涨迅猛，又使得新国八条出台势所必然。

　　事实上，自03年开始的调控政策，从来没有达到调控目的。而07年“9.27”房地产政策的出台，对经济与房地产领域的伤害极大。也就在08年，以万科、富力为首的深圳房企，对形势的误判，更使得放弃拿地成为主流。但是，现在看来，至少万科不再重演08年的短视。

　　8月25日，万科以3.24亿元的价格，独揽丰台区一宗居住用地；8月30日，据北京市土地整理储备中心土地出让结果显示，北京的万科联合北京住总以7.343亿元成功竞得北京市房山区长阳镇区02-2-04等地块，折合楼面价5462元/平方米。出让公告显示，编号为48号的地块位于北京房山区长阳镇高佃二村，土地面积为10.5万平米，建设面积约6.7万平米，总建筑规模约15万平米。

　　而9月1日，北京市大兴区的一宗住宅用地，拍出了9843元/平方米的单价，创下了该区域今年以来最高的楼面价，土地得主为万科、金地联合体。这是北京万科一周内在北京市场拿到的第三块土地。

　　消息显示：8月25日竞得的郭公庄的地块是北京万科今年以来拿的第一块地，此前北京万科曾经4度出现在土地拍卖现场，但都无果而终。

　　据万科公开的公告统计，今年1-7月万科在全国共拿地32块，但其中一线城市只获得两宗地块，广州上海各一块，其上半年拿地节奏的放慢在一线城市表现得尤为明显。事实上，对于今年下半年土地市场的判断，早在其今年6月的一场中期策略会上已经有所表露。

　　今年6月24日，万科证券事务代表梁洁就曾公开表示，过去两年，由于一线城市土地供应紧张和土地竞争过于激烈，所以公司的发展重点的确在向二三线城市转移，但他同时也指出一线城市的即将到来的机会。

　　还有一点，保障性安居工程用地成为2010年与2011年的重点。郎咸平最近对上海保障性安居工程用地供应的观点实际和北京的总体情况类似。郎咸平博客里称：“上海声称80%的土地都给了保障房了，还给出了具体数据，说截至2010年的10月20日，上海市供应土地948公顷，其中764公顷是保障房。其中590公顷为动迁房，119公顷为经济适用房，还有41公顷的中小套型普通商品房，这样算下来，只有14公顷的土地是真正用于保障中低收入者的公租房。”

　　2010年，土地供应集中于保障房用地，全国大约占比70%左右。与此同时的商品房用地严重缩减，长此以往，商品房用地供应与需求，一定是严重不配比的。但是，同一出口的土地供应，很难兼顾商品房与保障房的配比。这也是万科在调控最严格的情况下，开始积极拿地的主要原因。

　　调控再严厉，限购再强烈，没有根本改变的是需求。调控，只是在进行遏制需求的努力，但是不可能消灭需求。而目前的土地供应，主要城市都转入了城市拆迁改造。那么，从时间上考虑，一个城中村或者旧城改造的项目，短则两年，长则五年的三通一平到七通一平的过程是无法超越的。

　　实际在2004年土地招拍挂严控政策下，由于地方没有土地储备的准备，造成2005-2006年的土地供应严重下降。这才是2007年土地价格暴涨，引发房价暴涨的主因。只是管理层无视这种失误造成的局面。

　　我们目前的政策，造成上半年房企拿地放缓的同时，也必然影响到土地收储到上市的速度。那么，土地在未来的两年内，一定是商品房用地的减少。而市场预期是未来两年的需求释放是阻挡不住的。而目前的绝大多数房企的观望，才是抄底拿地的好时机。某种意义上，2008年的保利是榜样！