中国房价下跌路线图 应从8月北京通州算起

　　拐点？

　　一片肃杀的市场气氛下，关于楼市“拐点”的讨论再出江湖。

　　“严格意义上说，业内所说的拐点是错误的，学过微积分的人都知道拐点指该点的二阶导数为零，且三阶导数不为零，是个增速变化概念。”上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成告诉本报，业内更多是把房价下跌视为拐点。

　　张宏伟认为，所谓拐点，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，而非局部个案楼盘策略性降价或直接降价，非短期变化，这样的拐点1~10月没有出现，未来出现的可能性也不大。

　　同策咨询数据显示，上海2011年9~10月成交量同比去年同期出现大幅下滑，但成交均价并未出现下调迹象。

　　陈义枫则表示，拐点已经到来了，只是市场中很多人不敢承认而已。

　　“拐点可以说从8月开始，和CPI同步而来。”世联地产华东区首席分析师吴志辉告诉本报，可以通过存货变化判断拐点的时间。

　　吴志辉表示，目前到2012年6月将是房地产去库存的阶段，明年6月以后，随着房屋供应量的减少，市场将进入再库存阶段。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，楼市价格拐点已经发生，春节之前，楼市将保持价跌量平态势，明年一季度继续低迷。

　　拐点阶段会有多长？跌价幅度会有多大呢？

　　一家国资地产基金投资经理韩先生告诉本报，目前地产商融资难已经成为一个普遍现象，地产基金牵线融资，但由于投资人趋于谨慎，通常成功率也就10%。

　　韩先生还谈到，令他有点诧异的是，南京一个开发商将即将封顶的住宅项目打包转让，有可能是基于未来销售不乐观的考虑。

　　德信资本高级投资经理刘聪则告诉本报，目前房地产行业正常的融资成本都在年化20%~25%，甚至月息6~7分(即年化72%~84%)的也并不少见。

　　邹毅表示，今年房价下跌体现在一二线城市，明年很可能将波及到三四线城市，这轮房价下跌有可能持续2~3年，但具体能持续多长时间，取决于货币政策因素，而非市场因素。

　　周建成认为，到今年年底房价将保持下跌趋势，跌幅不会超过30%，跌幅在20%的楼盘应该并不稀奇，但明年开春后政策可能出现放松，毕竟房地产调控目标基本达到。

　　吴志辉也认为对房地产市场的后续走势还要考虑政策的非稳定性，因为现在到明年3月其间有中央经济工作会议和“两会”。

　　如果把时间周期再拉长，杨红旭则预测，未来十年，中国楼市暴利时代不再，投机性购房需求也将萎缩，市场波动的频率和幅度将明显小于过去十年。

　　周建成认为，未来房价很难再现过去10年那种非理性的增长，但也不会如日本那般长期低迷，这是由我国的土地制度决定的，政府可以通过拆迁和改造等措施来激活市场。

　　如果政策继续从紧，美元保持升值态势，参照2008年的情形，可以预料的是，购房者断供、开发商破产的新闻将很快就出现，但最最可怕的还是外资出逃。