观点时评：地王级的起拍价 如何捡便宜？

　　媒体和业界对广州近期加大推地强度和力度十分关注，在未来3个月内，广州市将罕见大手笔的卖地52宗，其中“重头戏”就是南站地区地块。

　　9月20日，广州市国土房管局发布公告表示，正式启动南站地区开发，下月将卖9幅南站地块，总底价约为61.4亿元，约为广州平均年卖地收入的三成。

　　同时发布的还有29幅地块出让预公告，其中有20幅地块是南站地区。

　　近期广州土地市场将迎来“井喷”，共有52幅地块要推出，其中住宅地供地年度计划还剩下过半，要在3个月内冲刺完成，压力还是挺大的。

　　不久前，白云新城和番禺沙湾有三幅住宅地块出让，其中万科以底价12.7亿拿下白云新城地块，楼面地价13536多元/㎡；而君华10.6亿连下两城独揽番禺区两宅地，楼面价分别为6529.58元/㎡和5672元/㎡。

　　有人认为万科捡了便宜，如果与去年2万左右的地王相比，的确万科是捡了便宜。但是如果与前几年种鸡场、种猪场拍出的地王或者万达广场的地价相比，万科的地块则高出上万元。番禺君华拿下的两块地虽然一幅是底价成交、一幅有小幅竞价，但成交的楼面地价也都是地王级的地价。

　　所以，我认为目前广州的土地市场虽然已显现寒意，但依然还处于“乍寒还暖”的阶段，就是市场需求冷了，但供地的热度反而高涨，土地的起拍价依然居高不下，虽然底价成交居多，但成交的底价也大都是前地王级别的。

　　这次推出的6幅地块起拍价都不算低，番禺的地块都在6000元/平米左右；琶洲两幅金融和商业用地虽然带有定向出让的倾向，但起拍价也不低，也要6000多/平米；大坦沙的地块大约是5300元/平米左右，但还要负担一部分拆迁成本，估计会是参与前期的新加坡企业独得；广氮地块起拍价最高，约为7800元/平米。

　　4季度广州的土地市场供需分化的情况会更加严重，供地热度越高，企业拿地热情越低。尤其是起拍价格过高，可能会进一步影响企业拿地热情。

　　如果不重新进行勾地或适当调低起拍价格，估计有可能会出现流拍现象，因为市场和经济环境都在发生变化，企业即使因流拍而受罚，也要比硬着头皮拿地要好。