调控下的市场 地王正在成为“烫手山芋”

　　从8月的土地出让来看，除了场面冷清，还有一个特点就是，大牌开发商集体缺席，楼市的降温也逐步传递到土地市场。

　　我们比较最近五年的一组数据就会有个清晰的判断。2007年成交516亿元；2008年219亿元；2009年783亿元；2010年1200亿元，名列全国之冠；2011年1-7月，成交117.5亿元。像类似的宅地底价成交的状况，在08年下半年杭州主城区土地市场也频频出现。在行情好的时候，地价往往成为助力，夯实板块房价，拉升周边在售楼盘的价格；行情低迷时，高地价即成为负担，定价、出货以及公司的资金运作成为老大难问题。

　　调控之下的市场寡淡而残酷，楼市以价换量的策略越来越普遍，新盘低价首开不断打压板块房价，那些曾经被当作香饽饽而竞相争夺的高价地，如今正成为烫手山芋，陷入定价难、出货难的窘境。销售受阻，资金回笼艰难，向外求援同样阻力重重：开发贷款全面叫停，信托业务遭到严控，加上拿地成本并未降低，即便土地储备越来越少，开发商也是无能为力。杭州本土大鳄选择集体失声，也在情理之中了。

　　8月的杭州土地市场以冷清收场，浙江全省各地的土地市场也基本类似，但是也有热闹的场面出现。

　　温州也是一个比较特殊的城市，近3个月温州市区的土地都以流拍告终，但是8月的温州南站地块却顺利出让。

　　今年上半年，温州有20多块工业、商业及住宅用地公开出让，但只有四块地显示了成交记录。在没有70/90限制的情况下，温州主城区11680元/㎡起始楼面价的土地无人问津。而进入七月后，温州各县市土地却热度空前，各地块几乎都以相对高溢价成交，黑马迭出。除工业地产继续放量外，商服和住宅用地供应量显著提高。从土地预申请来看，土地一级市场也由卖方市场逐渐显现向买方市场倾斜的特点。

　　随着站前某地块的成功出让，站前另外4个地块也将在今年年底出让，主要规划定位为国际名品展示中心、中国名品集散中心、温州名品销售中心、商住广场和星级宾馆等项目。温州南站站前区商贸工程是整个瓯海新城开发建设的重要组成部分。借势火车新站的建成投入使用，瓯海现代商贸区将强势崛起，进而有可能带动温州市商贸格局的重新洗牌。目前，已经启动站前区400多亩出让地块的规划设计。站前商贸中心和瓯海总部经济园的建设将成为瓯海新城区一个新亮点。

　　我们注意：本次土地出让最大的焦点在于：第一、土地市场连续的低迷，使多数企业处于观望，市场预期降低，使得政府的地块挂牌价格趋于理性；第二，多宗土地出让设计指标发生重大变化。本该执行“70/90”政策的标准已经降低到“50/90”以下，不出意外的话，即将拍卖的土地指标将继续执行该政策；第三、此前地块均采取“勾地”和出让相结合的方式进行，这就增加了土地出让的保障系数。那么，接下来的多宗出让地块，在此形势下也给开发商了更多期待和想象。日子总要过的，钱总要花的，地还是要买的。

　　9月，浙江省省11个地市将出让152宗土地，总推地面积约6232亩，可建建筑面积833万平米，与上月相比下降13.1%。其中出让的宅地只有80宗。各个城市中，除宁波、温州外，推地力度较8月都有所下降。杭州主城区仅9月22日有一场土地出让，而且是两宗较小的商业用地。分别位于城北和转塘，加在一起也只有36.4亩。

　　萧山，继8月份土地零出让之后，9月份将继续“零出让”。余杭将是9月杭州土地市场中的惟一看点。9月计划出让15宗土地，其中，商业用地12宗，住宅用地3宗，其中2宗住宅地块将于9月30日出让，都位于创新基地——仓前永福村。

　　这两宗宅地的前景可以看好，原因有二：

　　第一，靠近西溪湿地，有大环境优势；

　　第二，靠近淘宝城。等到这两个项目进入销售阶段，超万人的淘宝城也差不多已经投入使用，潜在客户惊人。仓前上一次宅地出让还是去年8月12日，当日保亿竞得仓前190.6亩的宋家山地块，也就是现在的保亿？丽景山项目。仓前规划为创新基地，是杭州高教园区，聚集了淘宝城、多所高校以及大量的科技企业，前期出让了大量的商业用地，预计接下去将进入宅地出让周期。

　　但是商业地块也在出让当中，余杭9月份计划出让的12宗商业用地，其中有4宗也位于仓前——创新基地。估计会有一些中等实力的企业入市。

　　毫无疑问，房产与地产是一对连体孪生子，很多时候他们要相互依存。楼市的逐步退烧，也使得土地市场逐渐降温，楼市调控效果开始显现。