限购令对房价影响100% 后续调控重在落实

　　自去年9月29日以来，楼市限购已满周年。如何客观评价一年来限购令的威力？限购政策会否长期化？证券时报记者日前采访了四位行业资深人士：住建部政策研究室副主任王珏林、中国房地产学会副会长陈国强、SOHO中国董事长潘石屹、国泰君安证券房地产行业首席分析师孙建平。

　　证券时报记者：楼市限购政策出台一年了，您怎么看这一年来限购政策的调控效果？

　　王珏林：从目前已经出台限购的城市房地产市场发展情况看，已经从2009年、2010年的火爆趋于平稳，房价涨幅有所收敛，一线外围和郊区的房价还有所下降。如果不采取限制性措施，这样的情况是很难发生的，说明“限购”措施效果直接、明显。

　　陈国强：对于限购这一行政干预市场的政策，业界一直是有争议的，评价也不同。但是这一政策对房地产市场的影响是比较明显的，见效也较快。已出台限购政策并严厉执行的地区，特别是北京、上海等一线城市，因为限购和其他政策叠加的调控力度较大，出现了成交量的普遍下滑，这说明限购政策的调控效果明显。

　　潘石屹：限购令对房价影响力为100%。过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种看似不尽合理、十分严厉的政策将这匹脱缰的野马试图拉回到正常范围，对房地产市场的影响也是立竿见影的。用限购政策先抑制住商品房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，我认为是用“休克疗法”来完成房地产结构大的转变。因为住宅限购政策，北京、上海等限购城市的开工面积和项目已经有所萎缩。

　　孙建平：限购政策作为必要的行政手段，直接达到了抑制房价过快上涨和房价有效下跌的政策目标，效果非常明显。现行的限购政策实行差别待遇，支持消费需求，打击投资需求。通过需求拆分和歧视待遇，削弱商品房的投资功能，强化其消费功能。在房产税等税收金融手段尚不具备条件真正推行的情况下，尤其是没有一个庞大有效的市场吸收房地产市场分流出的流动性的情况下，限购政策是有效的调控手段。

　　证券时报记者：“9.29”新政当时要求在“一定时间内”限购，很多人认为政策有效期为一年，一年后将取消，目前有很多开发商也在传限购可能取消，您认为，限购政策能否持续？何时才能退出？

　　王珏林：由于我国人口都向大城市、东部城市、沿海城市和经济发展好、解决就业能力强的城市或区域集中，就会增大这些地区房价上涨的压力。“限购”会暂缓压力，但没有从根本上解决人口、消费向这个区域转移的问题，一旦取消限购措施，投资性、投机性购房就会卷土重来，市场的稳定健康就难以达到，对政府的公信力也是一种挑战。按照目前国家经济发展战略思想，更重视科学、稳定和民生发展，再加上现在的房地产市场发展的势头还很好，不具备取消限购的条件。取消限购一旦把握不好，会给市场带来更大的冲击，后果难以想象。

　　陈国强：限购政策短期退出的可能性不大，长期来看何时会退出不好判断，即使将来限购取消了，政府对于投资、投机需求的限制仍将是未来的政策取向，会采取包括信贷和税收在内的经济手段来取代限购的行政手段。

　　潘石屹：现在土地都拿去做保障性住房了，市场上没有供应量，这个时候一旦取消限购，政府就压不住房价了。眼下的两三年是一个过渡期，如果“十二五”期间能建设1000万套保障性住房，市场就会达到一个平衡状态。我感觉“限购”政策在两三年内是不会取消的，否则房价会报复性反弹。而且，前一段时间政府召集开发商开会，主要内容有两点，一是开发商要积极承担社会责任，去建设保障性住房；另一个确切消息是“限购”不会取消，这是一个长期的政策。

　　孙建平：限购政策是否取消，不在于猜测时间长短，而在于观察政策目标是否达到。如果房价没有有效下跌，政策目标没有达到，限购政策取消或放松的可能性很小；如果房价出现了有效下跌，政策目标达到了，限购政策取消或放松的可能性很大。目前看，房价在一、二线主流城市出现了松动和下跌，政策目标正在实现过程中但尚未完全达到。