绿城调查门凸显楼市资金链断象 降价或成必然

　　国泰君安房地产分析师孙建平对《经济参考报》记者表示，“目前，房企融资成本基本达到了历史最高值，通过高利贷融资成本高达近40%，中型房企的融资成本约达20%，小型房企更高。”

　　在高成本融资的背后，房企负债率却跟着节节攀升。广发证券根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921 .43亿元，同比上涨41 .29%。龙头房企“招保万金”4家公司的负债总额较年初上涨63.38%，达到4541.15亿元，占106家上市房企负债合计的41.58%。如剔除预收账款，万科资产负债率高达62 .4%，保利地产也达到了69.4%。由此，房企债台高筑的局面可见一斑。

　　此外，从整体来看，我国房企资金杠杆率(本年资金来源/自筹资金)下降明显。房地产资金杠杆率是衡量企业资金来源难易程度的标准之一，数值越高表明企业越容易获得信贷支持以及销售资金回笼。在爆发金融危机的2008年，我国房地产企业资金杠杆率为2.53，而据中原地产数据最新统计，今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46，创下了近5年来新低。

　　业内分析人士认为，今年以来，房地产企业资金链越来越紧张与政策导向不无关系，在监管部门对房地产开发贷严格限制的情况下，房企不得不更加重视项目销售带来的资金回笼。但随着市场观望情绪加重，房地产项目销售难以获得高增长，这越发加重了房企资金压力。

　　国泰君安房地产行业统计数据指出，9月，全国楼市销量再度出现显著下滑，具体来看，全国主要城市9月以来新房周均销售量环比下降25%，其中，一线城市下降31%，二线城市下降22%，三线城市下降23%。同样，上市的房企业绩报告显示，124家A股房地产企业存货量在2009年三季度以来不断上升，截至今年二季度，这些房企的存货合计已达12333.7亿元，同比增长逾四成。

　　“限购政策下，行业平均的去化速度(指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度)减慢24%，由此推算的存货周期由33个月上升到42个月，已接近2008年低谷水平；区划速度的减慢导致行业平均的财务安全底线从43%降至33%。”中航证券在近期一份房地产业策略报告中认为“当前上市公司实际净借贷资本比均值已从2010年末的41%上升到48%，突破了安全底线，行业整体面临相当于净资产15%、总资产6%的资金缺口，其中，10%的企业面临短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口，30%的企业中期资金缺口较大。”

　　国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。市场分析认为，从整体看房价涨幅正在进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。多数专家指出，全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。

　　一手住宅方面，统计数据显示，全国商品住宅成交量连续两个月回升，8月销售面积为6981万平方米，环比增长3.36%。在月度成交量增长的同时，以中海、万科、恒大、世茂房、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商在近几个月掀起了一股打折降价的旋风。

　　今年6月份以来，世联研究持续跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况，呈现出的特征包括：大开发商的楼盘比中小开发商的楼盘降价幅度更大、更动真格。从降价楼盘的销售表现来看，降价基本能促进销量，达10%以上的降价幅度，销售速度很快，有的甚至成为“日光盘”。

　　二手住宅方面，北京、上海、广州、深圳等重点城市二手住宅成交量总体仍旧低迷。中原地产数据显示，9月中旬(9月12日至9月18日)，北京二手住宅成交量连续两周大幅跳水，环比前一周下跌约五成。稍早些的8月份，深圳二手成交创下了五年来的地量。美联物业数据显示，深圳8月二手住宅成交12.15万平方米，环比减少74.50%。业内人士表示，在成交频频走低的形势之下，部分业主将逐渐调整价格预期，北京等地二手房价格开始面临实质性拐点。

　　对于未来一段时间的房价走势，美联物业发布的一份最新研究报告认为，8月份，全国房地产开发景气指数为101.12点，环比下跌0.37%。时隔3年，2011年10月或历史重演，全国房地产开发景气指数或步入100景气值下方。

　　不过对于购房者来说，年底前这段时间或是购房的一个时机。世联研究认为，在需求受到限购政策抑制的市场环境下，开发商为了赢得竞争，会倾向于选择优惠促销甚至打折降价的手段，以争取更多的客户。换而言之，下半年，购房者选择的机会更多、得到的实惠更多，这或意味着购房的好时机已经来临。