海外楼盘的中国生意经

　　国内楼市政策持续收紧，不动产投资需求同时被抑制，这些注定要释放的需求现在找到了一条新的路。

　　2011年北京秋季房展会上，国际项目海量入市。相比2009年刚引进海外项目时，数量倍增。据了解，本次秋展来自海外的参展项目为84个，同比去年增加一倍。展会四天总人流量达到13万余人次，其中国际馆的客流量也首次与国内馆持平。甚至，不少国外开发商已早早预定明年的春季展。

　　“伦敦土地RMB27.5万，145平米；英国房产RMB120万”，低投入和高产出成为海外项目的两大卖点，但是懂行的中国人更关注房产税或者物业税。一位业内人士表示，史上最大规模的海外参展商，意味着中国已经进入了不动产的全球化交易圈。

　　9月18日下午的国贸，阳光明媚，十几辆货车停在展厅门口，工作人员将撤下的展板和广告灯箱抬进车厢。

　　四天的秋季房展会结束了，但有一些人还舍不得走。段征(化名)站在展厅拐角处，手里举着一块比他还高的广告牌“伦敦土地RMB27.5万，145平米；英国房产RMB120万”。

　　不时有路人驻足向他询问。和所有的海外项目一样，低投入和高产出是段征的两大卖点，但也会有懂行的人更关注房产税或是物业税。为了让这个万里之外的项目看起来更靠谱，段征说，这些项目来自“英国地产集团，在里面设了展，在北京也有分公司。”

　　北京四季房展会从2009年引进海外项目，据北京四季房展会组委会副秘书长郑向东回忆，当时参展的海外楼盘数量仅十几个。据统计，本次秋展来自海外的参展项目为84个，同比去年增加一倍。展会四天总人流量达到13万余人次，其中国际馆的客流量也首次与国内馆持平。

　　房展会组委会指出，国际地产海量入市是本次展会的最大亮点，参展数量、规模和地域范围均创下历史新高。除传统的美、加、澳等热门国家外，塞浦路斯、克罗地亚、匈牙利、巴拿马等国也纷纷借力秋季房展到中国试水。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，史上最大规模的海外参展商，意味着中国已经进入了不动产的全球化交易圈。人民币的不断升值使得中国人去购买海外房产有价格优势；另外，国内的海外投资、移民、留学潮流方兴未艾；同时，这代表了一种新的投资的多元化。

　　“接下来我们要联系一些北美、南美的项目，如巴西、玻利维亚的土地、庄园项目也很看好中国的投资者。”展会结束后，郑向东对网易财经表示。

　　不过，在谈到今后房展会海外项目发展趋势时，郑向东谨慎说到，“规模会保持稳定。”毕竟，对于中小投资者来说，除了让家庭资产保值以外，风险仍然是海外置业的重要考虑因素。

　　随着海外项目的大量入市，网易财经在房展会现场看到，作为房地产投资工具的REITS也首次现身国际展厅。此次亮相房展会的就是国投瑞银旗下首单主投亚太地区REITs的专户产品，也是国内首个REITs专户产品。

　　REITS是通过发行股票或收益凭证的方式汇集资金，有专业机构来进行房地产投资，一般投资在可产生稳定租金收入的房地产物业，并将房地产所产生的收入(主要为租金)以派息的方式分配给投资人。

　　胡景晖对网易财经表示，在高通胀和负利率的时代，投资者还是想通过投资不动产来避险。但国内限购，资金没有出路。并且，投资住宅会把房价炒高，多套囤积住宅的资金风险也很大。而通过REITS这种形式，把资金聚集起来，投资到商业地产、城市功能型物业等，既能享受投资性收益，也能躲开住宅这个敏感区域。

　　他认为，REITS代表了未来中国房地产投资的新方向，就是以基金形式，聚合房地产资金，定点投资。通过REITS的形式被机构持有和长期运营将成为一种趋势。目前，国外大规模地产的证券化率已经高达90%，但中国还不到10%，说明了通过REITS间接投资房地产的空间还很大。

　　此次秋季展，国内项目主要来自北京、河北、天津、山东、辽宁、成都、海南等地区，参展项目多为各地的新盘和热销楼盘。物业类型涵盖普通住宅、公寓、洋房、别墅、商业等。

　　网易财经了解到，截止9月13日，本次秋季房展项目总量为189个，同比2010年秋季房展增长了25%。其中，北京参展企业共11家，34个项目；外地参展企业42家，72个项目；国外参展项目84个。

　　值得注意的是，和去年秋季房展、今年春季房展相比，此次北京参展项目的数量都在减少。

　　按照惯例，在房展会最后一天，主办方北京四季房展组委会都会公布4天内的人流量以及意向成交套数、面积和均价。不过在昨天公布的数据中，意向成交数据再度缺席，由展台登记客户和看房客户人数取而代之。

　　这也是继今年春季房展会之后，主办方和开发商第二次不予公布现场成交情况。北京四季房展组委会副秘书长郑向东对此解释称，除了外地项目如期上报意向成交数据外，北京绝大多数参展开发商都没有上报结果，所以组委会也就无法统计整体的意向成交情况。

　　“这种统计方式的变化也印证了调控背景下成交量少的事实”，北京中原三级市场研究部总监张大伟称，目前购房者的购房意愿并不高，市场双方僵持局面短期内难以打破，价格下调的趋势将逐渐开始。