小产权房风声又起 借限购之势加紧推销

　　近日，打着低总价、不限购名义的小产权房销售短信逐渐增多起来，读者王先生也致电询问，8月3日，社科院最新《城市蓝皮书》中提出的“应取消城市居民不得到农村买房的限制，允许农村房屋向本集体成员以外的任何人出售。”是否意味着对小产权房购买的一个保护？在目前限购情况下，买小产权房这条出路是否靠谱儿？

　　对此，有业内人士指出，小产权房的转正是个难题，其售价相对较低的优势源于减少了向政府缴纳的土地出让金、市政配套费用、销售营业税等等。如果“毫发无伤”的转正，势必会影响购买“高价”商品房的买房人。而无法转正的小产权房，又或将面临被回收或强拆的境遇。

　　据亚豪机构统计显示，目前北京有10余个小产权项目在售，主要分布于昌平、房山、延庆等郊区，六环以外的位置。其中小产权住宅的售价主要在6000元至7000元/平方米，小产权别墅的售价多在8000元至9000元/平方米，相当于同等区位大产权项目的三分之一。

　　在售的小产权项目由于没有网签等监控环节，因而销售情况难以统计，但据了解，目前比较受关注的小产权项目，住宅项目包括位于房山的森林都市、荣顺景城；位于延庆的北京夏都湾；昌平的绿城·新干线、伊舍小镇、大学城11号。而小产权别墅项目则主要集中在昌平，包括纳帕海运河、普瑞斯堡、山作庭院、杏花谷庄园、丽江庄园等。

　　而根据销售短信的提示，本报拨通了某宣称昌平地铁旁精装不限购楼盘的销售电话，据其张姓销售人员介绍，该楼盘是以公司名义兴建的，产权在公司，现在用以租代售的形式出卖使用权，84000元可以买到大约24平方米的一居室20年的使用权，而60平方米的一居室大概售价为25万元。当被问及20年之后如何时，该销售人员表示，“20年后你还住这儿，房子就免费给你住。

　　当被问及项目的居住环境和居住人群时，销售人员只说“住的人肯定你都不认识”便言及其他，言下之意当是居住环境混杂。而当被问是否还有环境好一点儿的房子，价格高一些也可以承受时。该销售人员便推出了号称“小产权中的大产权”的绿地·新干线项目，表示该项目产权为50年，去年正式开发的，现在对外销售的是二期，50平方米左右的一居售价约为40万，单价在8000元/平方米左右，最后，销售人员还坚称，入住一年之后就可以给业主发产权证，但被追问是什么产权证时，销售人员也说不清。

　　小产权房的最大优势在于便宜，在北京城区已经再难看到万元楼盘的情形下，而位于昌平、房山等地的小产权房甚至有4000元/平方米的，巨大的价格差带动了消费市场。在本报的实地探访中，昌平某二手房中介公司的工作人员表示，昌平区域的小产权别墅项目较集中，价格仅为周边大产权项目的三分之一、四分之一甚至更少，而且，相比别墅用地的紧张，那些独栋的小产权别墅反而更受宠。不过，该工作人员说，今年区域的一些小产权项目价格都涨了，询问度和成交量也有了明显的提高，甚至有些项目单价已经接近万元，如果有购买意向的话，建议尽快下决定。

　　对此，北师大房地产研究中心主任董藩表示，由于限购限贷，许多真实的需求受到伤害，一些人被逼无奈又去购买小产权房，小产权房交易回升。市场被按下葫芦又起了瓢。不过也有不同的声音认为，小产权房有市场是因为价格低于市场一半以上，跟限购、限贷的关系不太大。国内真正的刚性需求远比市场放量大的多，目前商品房限购造成了成交量下滑，但小产权房市场依然如以往，其市场活跃只是在相对情况下被凸显而已。

　　无论当下小产权房的热销原因是什么，其市场需求是真实存在的。而且，还有部分有一定资金实力的买房人最终选择购买小产权房居住。汪先生就是这样的买房人，他是某企业的高层，本身具备经济实力，而且已经在南城拥有两套住房，在目前的市场中，当住房资格成为市场稀缺品，不少业主捂房惜售时，汪先生却趁二手房价格松动前出清了自己的住房，且并没再次购买商品房，而购买了一套小产权别墅改善置业，汪先生表示，这样做居住品质并没有打折，而且自己还拥有了更多的闲置资金从事其他行业的投资。

　　不过，业内人士也提醒买房人，虽然商住房也仅有50年产权，其后能否得到延续尚未定论，但毕竟合法。而购买小产权房，居住者可能随时面临政府回收的风险。诸如2010年5月，怀柔区杨宋镇水岸江南二期32栋小产权房全部被强行拆除。而此后，大兴区黄村柳林园公寓和创玉朝公寓也遭政府回收。另外，小产权房交易中，买卖双方还都承担一定的风险，房价上涨时，卖方可以主张合同无效；而房价一旦出现下跌，买方也同样可以主张合同无效。但目前风险主要承担方还在买方，如果遇到拆迁，买方难以获得土地补偿费用。