岳富涛：巴西房价给中国的启示

　　在一个依山傍海的世界级都会的市中心，有这样一套房子：4个卧室、5个卫生间、3个车位；小区里有室内外游泳池、网球场、专门的烤肉房。这套公寓的面积是——110平方米！价格是2万元(人民币，下同)/平方米！这个城市是即将接连举办奥运会和世界杯的里约热内卢，这个国家的人均GDP是11000美元。

　　这是我在巴西接触的一位华人朋友的住宅。为什么需要5个卫生间？他的回答是：巴西的房子都这样啊，每个卧室都有，客厅也有；为什么面积只有110平方米？这样的户型要在中国估计都要200平方米了。他的回答是：巴西就是这样，只算地板面积，没有国内所谓的公摊，也没有墙体面积。最让人关心的问题是，为什么这样一个比中国富裕的国家，一个近千万人口的都市，房价会如此便宜？

　　在一周的时间里，我走遍了巴西主要的几个大城市，当地房价根据地段差别也很大。例如最美丽的里约热内卢海滨，科帕卡巴纳海滩是传统的富人区，海景公寓的价格在5万元/平方米甚至更高；市区普通公寓多在2万元/平方米左右；里约热内卢和最大城市圣保罗的卫星城公寓在1万元/平方米左右。由于经济成长货币升值，巴西房价近年来涨幅也很大，三年前房价只有现在的一半。

　　当地人的收入水平要高过中国不少。一位在世界最大铁矿山卡雷加斯开卡车的女司机告诉我，她的月工资是1600雷亚尔，相当于6400元人民币左右；普通公务员的月工资在2500~5000雷亚尔，相当于10000~20000元人民币左右。

　　如此的房价收入比和面积计算方式，比中国人要幸福太多。探究其原因，就会发现房价是一个综合指标，并非只有经济因素起作用，背后有许多有趣的生活哲学、社会制度、历史沿革。

　　巴西人恐怕是地球上最乐观的民族，他们也会努力工作，也创建了有世界竞争力的大企业如淡水河谷、巴西航空工业；但他们更重视为自己快乐生活，创造了自由奔放的桑巴文化，在足球上更重视惊艳的动作而非严谨的战术。

　　在里约热内卢的几天里，经过几个著名的海滩，毫不夸张地说，即使是工作日，这个城市穿泳衣的人口也会超过百万。这种性格与上天赋予的丰富资源有一定关系，巴西所有国土都处于热带和亚热带，一半以上面积是森林，大豆和咖啡产量世界第一，矿产资源丰富，最近又发现了大量石油。似乎所有的自然灾害和人为灾难都与巴西无关：没有沙漠、没有火山、没有台风、没有地震；没有民族冲突、没有边界冲突、历史上国内国外几乎没有发生过战争。

　　这种性格表现在消费上，就是够用就行，随性而为，绝不攀比。在巴西的几个大城市，一周时间我只看到一辆宝马和一辆沃尔沃，2.0排量的中高级车也极少，绝大多数是菲亚特和大众品牌1.6升以下的小车，如派力奥、桑塔纳、高尔夫、POLO。在里约热内卢遇到的一位年轻白领，在美国留学回来以后在一家跨国公司工作，他对房子的规划是：先租房5年，32岁攒够钱买套一室一厅与女友结婚，到40岁换套两室一厅就满足了。根据这种需求趋势，巴西开发商建房时，小区都是按30%一室一厅(30多平方米)，40%两室一厅(64平方米)，20%三室一厅(100平方米)和10%四室两厅的比例来建造。

　　在巴西，很少有人炒房，因为大多数人买房都不贷款，不用杠杆工具。因为巴西通胀率一直很高，央行基准利率也非常高，目前已经超过12%，在全球主要经济体中位居第一。

　　正因为有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上没有超过5年期限的房地产贷款，巴西房地产也长期维持在相对低档的价位。到了2008年底金融危机发生，巴西政府为了推动经济复苏，推出了“My House My life”计划，只要申请人有正当职业，就可以由政府进行担保，申请长达30年的房地产贷款，因此三年多来，巴西房价飞涨。

　　即便如此，大部分巴西人还是以全款买房为主。要负担12%的房贷利息，不是一件容易的事。如果用于投资出租，目前的租金回报只有8%左右，虽然比中国的2%高很多，但也难以弥补利息支出。如上述那位华人朋友的房子，220万市值，如果出租，目前每月租金在15000元左右。

　　每年年初，拥有房产的巴西人都面临着交房地产税的问题，早交者能够享受折扣，迟交者则面临追加罚款之虞。巴西的物业税可不像中国这样的毛毛雨，这也是房地产市场投机受抑制的重要原因。

　　巴西宪法规定，市级政府有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政府提出，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以圣保罗为例，房地产税通常占市政府税收总额的13%，2005年甚至达到16%。

　　据当地媒体报道，2009年12月初，圣保罗市议会通过了2010年房地产税调升方案，2010年圣保罗商业房产地产税调升45%，普通民宅地产税调升30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。

　　如上述那位华人朋友的房子，220万元市值，每年物业税要缴10万元左右！虽然他也会想方设法转嫁到租客身上，但如此大的现金流支出，对炒房者来说是个巨大压力。

　　巴西虽然人均GDP已超过1万美元，但也是一个以贫民窟著称的国家。让人惊讶的是，贫民窟的大量存在，也对房价产生了抑制作用。

　　根据巴西的土地制度，无论获得土地的初始方法是否合法，只要住满45年，土地就永久归其所有。这是大城市周边大量贫民窟存在的法律基础，很多内地迁移来的居民已经在这里居住了两三代人，获得了土地产权。在圣保罗附近一个大的贫民窟，居住人口甚至超过10万，完全是一个卫星城的概念。

　　以往贫民窟的社会治理都由毒贩团伙提供，近年来随着政府财力增强，政府开始强势介入，争夺控制权。

　　在政府已经掌权的贫民窟里，政府开始建设市政设施，提供治安等公共产品，许多贫民窟还给居民提供免费的水电服务。

　　这样的贫民窟解决了大城市三分之一人口的居住问题，虽然居住环境恶劣，但对穷人来说性价比很高，最重要的是住满一定期限后，就能实现自己的梦想——在大城市获得永久产权的土地。