北京：限购令10月或见成效

　　似乎集体预感到了未来市场局势的不妙，一线房地产开发企业在北京开始抢开房源争取回款。《中国经营报(博客,微博)》记者从北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)获得数据显示，7月向北京市住建委提出于8月预售申请的项目，目前已经超过21个。这一科目的数据同比2010年8月上涨幅度高达90.91%。

　　在多数开发商看来，限购政策实际上锁定了所在城市购房者的总量，这将导致越晚开盘，符合资质购房者越少的情况成为趋势，因此“抢开盘、巧定价”成为几乎唯一的选择。

　　“现在我们已经确定，在10月到来之前，要尽可能地把具备条件的房源都投入市场。”8月3日上午，北京某著名房企负责人告诉《中国经营报》记者。而在北京炎热的八月，这并非其一家的想法。

　　北京市住建委的数据显示，在目前该部门受理的预售许可申请中，申请于8月内开盘销售的，约有21个，这其中包括老项目后期为12个，纯新盘为9个。北京的朝阳区和房山区分别有4个纯新盘提出预售申请，目前，这些项目正在接受住建委的审核。

　　市场研究机构中原地产以及搜房网研究中心也都对这一市场情况进行了监测，所得到的监测数据大致与此一致。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，21个左右的新申领预售许可项目的数量，呈现出比较强劲的增长状态，同比2010年8月，新申请预售项目数量，上涨了超过90%。

　　在抢开房源的背景下，市场的消化能力却并未有明显改观。北京房地产交易管理网数据显示：截至30日，北京商品房期房住宅签约套数为7693套、现房住宅签约套数为1276套。合计为8969套。预计全月总成交量将在9400套左右，这一成交量虽然是最近半年来的最高值，但是相比本轮调控之前依然有明显萎缩。

　　“限购政策实际上是锁定了在当地买房人的总量。而且在"新购一套"的政策要求下，每月的房产交易成交量，就是这个总需求的减少量，比较简单地说，就是越到年末越难卖。”前述负责人如是向记者解释在下半年要抢开房源的逻辑所在。

　　记者从北京市住建委获得的统计数据显示，截至7月底，北京年内供应的纯商品房期房住宅为96个项目，合计总套数为31376套，截至7月底的签约总套数为14968套，签约率为47.7%。“这对下半年开盘的楼盘销售，是个很大的挑战，因为总的客户基数变少了，但房屋的供应却仍然在增加的过程当中。”张大伟对记者说。

　　上述负责人表示，5年为门槛的限购政策是今年5月以来陆续开始实施的，因此在初期“有效购房者池子”基数比较大的情况下，其对市场生发的影响有限。但是，随着时间的推移，有效购房者的基数会有比较大的减少，“毕竟所有人都只有新购一套商品房的机会。”他说。

　　绿城(中国)一位不愿具名的高管向记者表示，他们预计，这种有效购房群体的衰减将在10月呈现出峰值，这也是大量房地产开发企业开始在目前抢先开盘的逻辑所在。

　　当前，北京部分郊区楼市降价潮蔓延，几乎每个楼盘都推出了不同程度、不同形式的优惠措施。不难看出，在调控政策下，北京楼市已逐渐出现了从量跌到价变的实质性变化，部分区域降价趋势明显。

　　此前，通州以狂降数千元领跌北京楼市，该楼盘销售人员介绍，目前毛坯房每平方米最低售价14000多元，精装房源的售价也在16000元/平方米左右，而之前的均价为23000元/平方米。

　　随后，通州区另一在售楼盘销售人员对记者表示，“过段时间会推出特价房网络拍卖的活动，精装小户型起拍价大约是20000元/平方米，比目前在售均价每平方米低了6000元。”尽管开发商采取了打折促销策略，但成交量并不乐观。以通州为例，截至7月31日，今年年内供应的6个住宅项目，合计供应住宅3356套，但目前总签约套数仅为520套，仅占到15%左右。

　　“以价换量已成趋势，通州市场已到大降价的边缘，市场均价很可能回到1万元~1.5万元的区间。”张大伟表示，目前购房者对促销行为的认可度不高，仍期待实质性降价。

　　除通州区域外，进入7月以来，大兴区的降价趋势也愈加明显。大兴区大多数项目都推出了一次性付款的折扣优惠，优惠幅度大约为全款9.4折或9折。据一在售项目销售人员介绍，该项目目前推出了共150套特价房源，折后均价大约在20000元/平方米。而另一处位于大兴经济技术开发区的在售项目，更是抛出了“认购直降98万元”的优惠信息。