香港限购令为何立竿见影？

　　2010年以来，为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府亦连续公布了多项房市新政，从“九招十二式”到港版“限购”令及复建居屋，令人深思。

　　港府调控房市第一招剑指开发商和经纪机构。

　　2010年4月，香港政府首先推出了“九招十二式”，其中条款如：发展商公布涉及5日内成交资料时，须同时披露涉及发展商董事局成员及直系亲属的交易；发展商首次放盘量须放大，小型发展项目(100个住宅单位以下)最少须提供30个单位或可供发售单位的三成，大型发展项目(100个住宅单位以上)则须提供至少50个或五成单位。按照国内某些经济学家的尺度，这个有形之手的干预，简直是管到家了！

　　此后，港府遏制房价的第二刀挥向了投资客和炒家，砍向了银行等金融机构。

　　2010年10月，物业被剔除出投资移民项目。随着内地各大城市的“限购令”相继出台，港府“限购令”矛头直指纷纷来港的内地投资客。按照规定，政府暂时将房地产从投资移民计划的投资资产类别中剔除，并将投资金额上限由650万港元大幅提升到1000万港元。2011年4月，香港金管局再出新规，从4月1日起各银行需将按揭贷款申请人所申请之按揭项目的资料提供给信贷监管机构，包括申请人姓名，每宗按揭中的身份(借款人、按揭人或担保人)、身份证号码以及每宗按揭的账户状态(生效、结束抑或已撇账)等信息。

　　2011年6月，香港金管局再次要求银行采取5项加强物业按揭贷款风险管理的新措施。包括：第一，要求所有价值1000万-1200万港元的住宅物业最高按揭成数下调至5成；第二，所有价值700万-1000万港元住宅物业的最高按揭成数调低至6成，且贷款额不得超过500万港元；第三，价值在700万港元以下的住宅物业最高可按7成，但贷款额不可超过420万港元；第四，若申请人的主要收入并非来自香港，最高按揭成数不论物业的种类和价值，需按所适用标准下调至少1成；第五，以申请人资产净值为依据所批出的按揭贷款，最高按揭成数由5成一律下调至4成。

　　区别于中国大陆的房地产信贷政策，香港金管局的差异化政策并不以“第几套房”为认定标准，而以房屋总价为标准，简单易行，方便监管。其好处是在抑制高端市场、降低投资杠杆率、防范金融风险的同时，也尽可能地保护了普通居民购买中低价位住房的需求，这一群体在大陆被称为刚性需求，或也包括了改善性需求。

　　港府的第三招则是真真正正为穷人谋福祉。据中评社香港2011年6月26日报道，香港是否复建居屋，在港澳办主任王光亚本月中旬访港之后，有了突破性进展，港府、政党、市民、业界在约一周时间内，快速形成应该复建的共识。

　　所谓居屋，即居者有其屋，是香港独有的公共房屋计划之一，于1978年开始推行，由香港房屋委员会兴建公营房屋，并以廉价售予低收入市民，确保收入不足以购买私人楼宇的市民住有所居。1997年金融风暴袭击香港，楼价狂跌，2002年，政府认为私人住宅物业应由私人发展商以市场作主导兴建，宣布无限期停止建造和售卖居屋。2005年起，多名立法会议员建议政府重新推出居者有其屋计划，2010年夏，香港政府进行资助市民置业的公众咨询，大部分市民都希望复建居屋，主要原因是香港回归14年来，房屋问题至今未能有效解决，且有恶化迹象；近年楼价急升，社会存在一大群无力在私人市场“上车”的夹心阶层。

　　1998年香港经历了亚洲金融危机，2008年美国的次贷危机引发了国际金融风暴，两次危机的经验和教训充分表明，过度相信房地产市场自我调节是不行的，任何一个国家、任何一种体制下政府实施宏观调控都是必要的也是必须的。同样，美、欧各国和香港、新加坡的经验也表明，完全依靠住房的商品化、市场化不能解决中低收入家庭的住房困难，建立和完善适合本国和本地区的基本住房保障制度是政府的基本职责。

　　我们感叹的是，同样是实行的市场经济制度，同样是实行土地归政府所有，采取“招拍挂”出让的香港，一个被称为全世界最自由化的经济体，政府对房地产市场的监管是如此的具体、如此的细致。

　　但香港的政策为什么不仅没有被社会各界认为是“政府对市场经济的不当干预”，没有出现“上有政策、下有对策”的现象，没有引发全行业甚至是全民的政策博弈和逆向操作，而受到普遍的自觉遵守？原因在于，香港政府在推出房地产调控政策时，正确地界定了政府与市场的关系，始终注意保护普通公民特别是弱势群体的合法权益，坚持首先严格规范政府、开发商、中介机构和银行等机构法人的行为。

　　反观内地持续数年的房地产调控政策，到目前为止，针对消费者的居多，包括：调整交易税费、收紧信贷、限制购房套数等，而针对开发商和规范政府行为的政策却只是蜻蜓点水，一些条款也缺少可操作性，执行力度也较弱。为什么每一次整顿开发商的不法行为总是草草收场？为什么降低政府和垄断部门的各种税、费，降低开发成本就这么难？为什么每一次公布的开发商违法占地等总是能以“交罚款”就摆平？几年来，国家审计署多次公布银行违规放贷资金流入房市，却从来没有听到处置相关责任人的消息，1997年国务院就宣布取消福利分房，但是公务员和某些央企等特殊群体变相福利分房的消息总在网络上爆炒。

　　我们在肯定房地产调控的必要性的同时，必须认真总结经验教训，借鉴世界各国各地的成功经验，不断探索和完善宏观调控政策体系，切实规范政府的行为，改进调控方式，提高调控的水平和实效，实现房地产调控的科学化、民主化、法制化。