一线城市土地市场渐热 地价控涨增压

　　地价控涨增压

　　7月6日，备受关注的北京CBD的第二波九宗地块集中入市，包括首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企将参与竞标。7月29日，建筑规模为8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地将招标出让。由于其地理位置优越，业内预计出让价格很可能再次创造新纪录。

　　“今年下半年，北京的商业金融用地预计会延续火热。”张月说。

　　阳光新业地产相关人士也表示，目前来看，商业地产越来越热的趋势还会持续一段时间。现在许多住宅开发商，甚至包括其他行业的企业，如险资、银行等都将目光聚焦至商业地产。“下一步，就要看土地供应量够不够了。”

　　在看涨预期之下，以华润置地为代表的一批房地产企业，选择了坐等土地升值的策略。这其中，华润置地最为典型。华润置地2010年年报显示，2010年华润置地在北京实现合同销售额近20.64亿元，与2009年时的52.32亿元相比，直降近六成。同年，万科北京的销售额为101.49亿元。

　　在去年房企业绩一片飘红的背景下，华润置地在北京的销售额却不升反降，在北京楼市逐渐被边缘化。

　　一方面，华润置地在北京的可售房源捉襟见肘，但另一方面，2009年末，该公司却因囤地闻名于北京楼市，不少圈内人士私下称其为北京楼市的“囤地王”。

　　2010年8月，国土部公布1457宗闲置土地黑名单，华润置地旗下北京东三环项目优士阁二期公建用地再次因囤地入榜。该地块由华润置地于2005年5月20日拿下，约定开工时间为2005年的12月6日，约定竣工时间为2007年6月30日。囤地产生了巨大效益。

　　以北京东三环上的项目优士阁二期公建用地为例，北京市土地整理储备中心的资料显示，2005年5月20日，北京华润京通房地产开发有限公司以1.6217亿元的起始价拿下这块地，建筑控制规模上限为32000平方米，平均楼面价近5068元/平方米。但奇怪的是，在去年1457宗闲置土地的名单中，该地块合同价款处却显示为4096万元。如果以此成交价计算，最后的楼面价更是低至1280元/平方米。该商用地块约定开工时间为2005年12月6日，但至今仍未有动工迹象。

　　土地管制从严

　　几乎与华润置地囤地、北京崇文门菜市场地块刷新地价纪录的同时，鲁能地产借壳广宇发展宣告失败。市场分析，这是监管层对于房地产的囤地企业从严管制的信号。

　　世联房地产首席分析师陈真诚认为，此前有报道说房企借壳上市、申请重组重新开闸，证监会后来表示，房企上市要经过国土资源部审核，有捂盘、囤地的开发商将暂停上市。陈真诚称最近有城市暂停了有囤地房企的贷款业务，可见在楼市调控下。政府对打击囤地的力度加大，此前中央一直强调打击囤地，但一直打不完，这与地方政府的态度有关。现在便从金融渠道来查，通过收紧资本市场来打击开发商的囤地、捂盘行为。

　　上市公司年报显示，万科、绿城、保利、中海、富力、恒大、碧桂园等10家上市房企持有的土地储备折合建筑面积至少为3.5亿平方米，大约可以完成250万-500万套商品住房建设。