通州多楼盘均价降10% 北京楼市进入深度博弈期

　　近两年来，通州房产市场成为京城楼市的“带头大哥”。随着去年上半年通州多个楼盘价格由1万多元／平方米上涨至25000元／平方米，整个北京楼市被迅速激活，其他区域也跟风涨价。而受到调控政策的持续发力，当前通州楼市看上去是一片惨绿，多楼盘价格大幅下探。与此同时，整个北京楼市也呈现结构性震荡下行的态势，部分区域楼盘开始降价。

　　不过，在通州区域楼市成交量价下降的同时，仍然有些楼盘价格坚挺，通州楼市、北京市场均呈现僵局态势，全国多个城市也呈现这种僵持态势，那么后市将何去何从，又该如何打破这种局面？

　　通州区域楼市均价降10%以上

　　起点在10000多元／平方米，冲破20000元／平方米、站上30000元／平方米，在两个月之内房价上涨5000元—10000元／平方米……在去年2、3月份，北京通州区域内项目集体上演这样的“奔三”大戏。不过，随着去年4月份调控性政策的出台，去年通州多个楼盘房价被摁回2万元／平方米，但在去年下半年成交旺季到来时通州房价再度恢复到高高在上。而眼下北京市出台了最严楼市限购等，楼市政策出现了持续加紧的态势，记者走访中发现，通州房市这个当前被吹得膨胀的大气球再次发蔫。

　　位于通州的珠江拉维小镇销售人员告诉记者：“近期该项目将有一些尾房会降价销售，带精装修，价格在18000元—19000元／平方米之间。”而据记者了解，该项目精装修产品此前的价格为23000元／平方米。

　　京贸国际城售卖情况板上显示，2010年11月27日开盘之时，其售卖均价定为26000元／平方米，而当前其实际单价已大幅降低，其中1—5层单价为19376.34元／平方米；6—10层19456.87元／平方米；11—21层20181.31元／平方米；22—35层20262.61元／平方米。此外，金隅通州项目等多个新盘价格均在下跌。

　　二手房市场也在发生同样的变化。位于通州新华西路上的链家地产经纪人带着记者看了一套127平方米的房子，其售价是15000元／平方米，总价为190多万元。而据记者了解，去年12月该区域二手房价都还在20000元／平方米以上。

　　据北京市房地产交易管理网初步统计显示，5月份通州区房价同比整体大幅下降，降幅不低于10%。

　　刺破泡沫楼市正经历阵痛

　　“通州区域前期涨价较快的项目出现房价下跌是必然的，整体来看，当前通州区的房价处于虚高的位置，尤其是去年以来，其房价涨幅巨大，已经形成了一个巨大泡沫。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。

　　而国内堪称最严的楼市调控措施无疑扮演了刺破泡沫的角色。北京市房协副秘书长陈志表示，自今年2月16日北京市出台楼市调控细则“京15条”以来，十分有效地打击了楼市投机投资。

　　据了解，当前京城楼市中九成购房人为刚性自住需求，投机投资需求基本被挤出。根据北京市房屋交易权属数据统计，5月份北京市新建商品住房成交中，89.6%为首次购房，9.4%为本市居民改善性购房。其中，北京市户籍居民购房比重达到91%，较“京15条”前提高了约40个百分点。

　　据21世纪不动产监测显示，去年通州楼市成交高峰期时，仅通州项目的成交量就占到北京楼市成交的二—三成比例，但目前这一比例已经下降至10%左右。与此同时，北京房地产交易管理网数据显示，截止到2010年10月，通州期房住宅库存为14501套，占北京市楼市库存的比例为21.5%；而经过最近半年的库存积压，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占北京市楼市库存的比例也已经攀升到了近三成。

　　通州楼市降价已经给整个京城房地产市场带来巨变。北京中原地产市场总监张大伟表示，由于通州整体房价较高，其交易比重大幅下降后，必然对北京楼市价格结构性下降产生一定作用，前5月北京新建普通住宅价格同比下降了4.8%；另外其房价整体下降也将带来一定的跟风效应。据记者了解，邻近通州区域的北京东五环附近已经有不少项目近期将价格下调了20%左右。

　　资金链缩紧可迎来实质性降价

　　不过，仍然有一些楼盘价格并未发生实质性松动，如北京ONE项目销售人员矢口否认在今年1—5月间有降价行为，并称项目报价在3万元／平方米以上，与以前一样。

　　但来自市场成交方面的信息显示，一些价格明显处于历史高位的楼盘成交并不理想，如北京ONE自去年12月30日取证开盘以来，仅卖出2套房子。据记者观察，当前来该项目看房登记的人数也十分稀少。

　　“尽管成交下跌，但有些楼盘价格仍然保持坚挺。”杨少锋表示，“这表明开发商、消费者仍处于观望与博弈之中。”

　　而由此显然造成了消费者与开发商“两败俱伤”。在采访中，多位北京市民均对记者表示近年来通州区域房价上涨较快、价格较高，偏离其购买力。与此同时，据北京中原地产预计，若按目前的销售速度，消耗通州区域超过2万套库存房源，要超过7年，这显然并非一个正常的楼市格局。

　　纵观北京市乃至全国多个城市，均呈现出楼市量跌价不跌的局面，市场处于深入博弈状态。

　　陈志认为，这表明目前开发商的资金链仍然能够正常运转，今后北京将继续通过多途径收紧开发商的资金，如不会放松限购等调控措施，预计三季度北京房地产市场会呈现出更明显的变化。