楼市泡沫刺破还是爆破

　　日前，评级机构标准普尔(Standard &Poor’s)已将对中国房产行业的信用评级前景调降至负面，理由是借款条件恶化，销售量可能下滑。

　　房企现金流状况确实堪忧。尽管上市房企一季报还没有公布，但继去年底84家上市房企现金流锐减超千亿元之后，在信贷收紧及销售迟缓的双重压力下，相信开发商们手里的现金将进一步减少。

　　房地产是对资金高度依赖的行业，如何控制房企现金流达到一个合适的临界点，使楼市慢慢降温而不是快速崩盘，是当下必须正视的问题。

　　自去年1月开始，政府推出了多种措施抑制楼市投机，其中包括将第二套房首付款比例由40%提高至60%，禁止房地产行业以外的国有企业投资房地产，11次上调银行存款准备金率等。

　　6月16日，央行宣布从6月20日起再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至21.5%。按5月末人民币存款余额76.73万亿元计算，本次上调存准率将直接冻资3836.5亿元。

　　上调存准率本质上就是减少银行的放贷量，这对高度依赖现金流的房地产行业，等于“扼喉”之手再度收紧。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生日前称，由于中国为防止形成资产泡沫而采取紧缩举措，房地产开发商的现金流状况日益恶化，今年中国房价降10%绝对不是危言耸听。

　　公开资料显示，由于受“限购令”扩大的影响，房地产上市公司的存货开始攀升。一季度，沪深上市房地产公司的存货均值由2010年末的73.08亿元增长到80.06亿元。

　　同时，今年一季度，沪深上市房地产公司资产负债率比2010年底又上升了8个百分点，达到71.36%。这表明房地产公司的财务风险在进一步扩大。

　　而且，IPO及定向增发已经全面暂停。据不完全统计，2010年，共有超过30家房地产企业公布定向增发预案，增发数量逾80亿股，共计募集资金逾700亿元，却无一例增发获得成功。

　　在这种情况下，中国的大多数房地产开发商都在忙着“曲线找钱”，海外融资、发债卖股等现象开始增多。

　　一个可怕的现象是，房地产开发商们对银行体系外贷款的需求出现大幅增长。媒体报道称，中国如今存在着一个巨大的地下贷款池，总规模可能已达数万亿元人民币。《证券时报》报道，民间借贷年息最高可达70%。

　　4月底，包头亿万富翁金利斌为了逃债自焚。调查人员发现，金利斌仅欠银行1.5亿元人民币，但欠个人债权人与地下钱庄12.3亿元人民币。这起事件的警示是，高息民间借贷规模如果越来越大，该如何收场？

　　近日，世界银行经济学家提醒说，房地产泡沫是中国面临的最大经济风险之一。尽管30万元/平方米的北京最贵楼盘钓鱼台7号院被政府停售，但从房价与市民收入的对比来看，北京仍然位居世界最昂贵的房地产市场之列。

　　瑞士银行(UBS)的经济学家安德森(Jonathan Anderson)说，中国属于“房地产主导式经济”。据他估计，单是房地产建设这一项在中国2010年国内生产总值(GDP)中的比例就高达13%，是上世纪90年代的两倍。

　　没有人能够否认，过去20年，房地产市场为中国经济增长带来很大帮助。特别是各地方政府，直到今天对房地产市场的依赖程度仍然很高。而中国作为仅次于美国的全球第二大经济体，全球经济对中国更加依赖。从这个角度看，采取得当措施让中国房地产市场慢慢降温，而不是快速崩盘，对于全球经济都十分重要。