贷款政策变化多合同约定最保险

　　买房本来是件值得高兴的事，市民夏小姐最近却因为贷款的事很心烦。“看房之后签了合同交了订金，结果银行新政策出台，首付增加了，利率不仅没折扣还上浮了10%。这样我的购房成本就大大提高了，但当时签合同也没预料到这个变化，我能要回订金解除合同吗？”

　　浙江嘉瑞成律师事务所姜周健律师表示，不能单方解除该合同，单方解除合同须符合《合同法》第九十四条规定的情形，履约成本的提高不属于解除合同的法定情形。

　　但买受人可以明确向出卖人表示不再继续履行合同，进而解除合同；但买受人将因此构成违约，并可能向出卖人承担违约责任。此外，订金并非定金，在无特别约定的情况下，不能适用定金罚则，只要合同解除都可以退回。

　　眼下，各大商业银行贷款政策调整频繁，如何成功申请购房贷款成为很多购房者必须重视的问题。不少以前能贷款的人，现在不符合贷款条件了；不少以前能获得优惠利率的人，现在只能按基准利率甚至上浮利率贷款；还有的人等不到银行放贷而引起购房纠纷。因此，了解贷款政策、确认贷款细节，在合同中详细约定是购房者必不可少的一门功课。

　   律师建议：

　　在购房合同中，增加针对银行贷款政策造成购房风险的约定。例如：就贷款利率上浮造成购房成本上升部分的买卖双方之分担进行约定；在贷款利率上浮至一定情况，或贷款无法下放时，买受人或出卖人有权单方解除合同，或在情形出现时，合同自然解除。律师解释，购房者可以在合同中注明：“由于贷款政策变动频繁，而买家资金实力有限，买家需要从银行申请几成贷款，且贷款利率不得高于基准利率，合同方能继续履行。如果因贷款政策变动无法按照以上条件获得贷款，则房屋买卖合同自动解除，卖家、中介不得以此追究买家的违约责任。”

　　银行业内人士建议：

　　首先，购房者应当事先查询本人的信用报告，确认是否有贷款资质。该条件是个人购房贷款的基础，如果一个人有过不良的信用记录，如逾期不归还信用卡欠款等，且不良记录超过银行相关规定的话，不管其他条件如何，都无法获得贷款。

　　其次，自从“限贷”政策落地，银行就一直严格执行“限贷”政策，购房者要确认自己购买的是否是第三套及以上房产。同时第三套房限贷政策是“认房又认贷”，即房屋登记系统当中或银行征信记录中是否拥有两套或者以上住房都是其考量标准。

　　再次，购房者应当充分考虑自己的实际情况，安排好手中的资金，以应对贷款要求。最近一段时间，银行个人住房贷款政策变动较多，各家银行对于贷款条件的认定也不尽相同。以首套房贷款政策来看，部分银行将要求提高到首付四成，贷款利率在基准利率的基础上上浮1.1倍甚至1.2倍，但仍有部分银行尚未执行。在申请贷款至贷款审批下来仍有一段时间，购房者要充分考虑到期间利率及首付的变化问题。

　　最后，购房者应当在确定贷款条件的同时，对放款时间有个合理预期。以前银行往往在产权变更后的5至7天内放款给卖方，但是现在卖方可能会延后一到两个月才能收到房款。如果购房者的贷款已经获得银行批准，但是银行没有放款额度，导致卖方在短期内无法收到房价款，这样三方就会产生矛盾。因此，房地产买卖双方应当在交易过程中对银行的放款时间有个合理预期，以免给双方带来不必要的纠纷与损失。在银行放款时间延迟的情形出现后，买卖双方应当及时协商，确定新的支付方式，或者解除合同，来避免损失的出现或扩大。