钓鱼台7号启示：限购令下豪宅利润更高

　　据钓鱼台七号院有关负责人对媒体介绍，目前该项目90%房源均已售出，剩余房源销售单价为13万-17万元，与去年相比没有明显变化。标价30万元的这套住宅是该项目106套房源中最好的一套，是考虑了户型、装修、位置等等方面的综合因素制定的，“希望外界能理性看待”。

　　不过，北京市住建委相关人士称，这只是开发商的对外报价，未经政府部门审批。

　　王珂并不能理解钓鱼台七号院标出天价的做法，这与当下的市场预期明显有些“拧巴”。但按照知情人士的解释，钓鱼台七号院之所以从单价最高15万元/平方米一跃最高30万元/平方米，某种程度上也受到了“一房一价”政策影响，“开发商选择了售价一步到位。”

　　李光担心，天价的渲染，会传导给其他开发商，向更高的价格迈进，或干脆也一步到位，从而给房地产带来恶性循环。

　　他认为，这是一线城市地产界的一种风气，越来越多的开发商不愿意做普通住宅，而投向利润更丰厚的豪宅。限购令下，这种趋势更被强化。

　　一直在北京以深耕普通住宅为主的保利地产今年正式开启了其“高端住宅元年”，其北京新推的四个新增项目中，有两个为高端公寓。

　　亚豪机构提供的数据显示，在北京，五环之内单价4万元/平方米的豪宅共有85个，产品类型以高端公寓为主；在四环延伸至六环之间的产品多别墅类产品，共计202个。据粗略估计，在现阶段，北京市场单价在4万元/每平方米以上的在售楼盘达150个。

　　“现在市场情况是地段好做豪宅，地段不好还是要做豪宅。”亚豪市场总

　　监郭毅解释说，近几年土地供需矛盾导致地价攀升，城市中心本就不多的一些地块，在成本压力下共同选择了豪宅路线；远郊地块，位置偏远，交通不佳，建成普通住宅很难销售，开发商也做成豪宅，定位为高端客群的第二甚至第三居所，让你开车过去住。

　　“开发商不愿意做普通住宅，因为本身土地价格就不低，再加上频繁调控，现如今银行贷款都很难，普通住宅如果遭遇市场不好，销售拉长，压力巨大。”熟谙豪宅操作手法的李伟称。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，一般豪宅利润率都能保证在50%以上，有些拿地较早的楼盘利润更高。

　　以钓鱼台七号院为例，业内人士分析，2006年北京土地市场土地楼面价最高不到1万元/平方米，而该项目是通过协议方式拿地，一般协议出让地价比招拍挂便宜得多。加上拆迁和代建，据估算该项目的成本不会超过4万元/平方米。

　　知情人士也透露，开发商最初对钓鱼台七号院的预期售价不过七八万元，谁也没想到能突破10万。

　　豪宅的天价，对实现北京市建委“稳中有降”的房价调控目标，显然是个威胁。

　　北京市住建委一位内部人士说，他很担心，市建委并不能永远控制高端住宅，不准它们入市，所以房价可能出现阶段性走高的现象。

　　据了解，北京市对包括豪宅在内的高端住宅，采取的是分批放行的做法，错开发放销售许可证，即使同一个豪宅项目如果房源较多，也分成几批次开盘。比如，被业内看好的金茂府]就被要求分成5批销售。

　　受调控影响，今年2、3月份北京高端住宅分别成交577套、280套，接连下挫。但4月开始，高端住宅成交量环比翻倍，达到了调控后月度成交最高点。

　　亚豪机构统计数据显示，4月北京单套总价在1000万元以上的顶级公寓豪宅累计成交78套，成交面积2.21万平米，环比3月，成交套数增加52.94%，成交面积上涨22.78%。但价格仅下调1%。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，通胀之势愈演愈烈，加剧了财富阶层对财富缩水的担忧，投资意愿增强。相对于宽幅振荡的股市和长周期的实业投资，顶级豪宅在保值增值方面具备更多的先天优势，这是千万级别豪宅成交量稳步走高的原因。

　　另一方面，去年以来的多种调控手段，多以限购、限贷和提高首付为主，受影响最大的多数为刚性需求和改善性需求购房者。而原本销售周期就长的豪宅，反而受影响不大。

　　不过，郭毅表示，豪宅开发量过大带来的滞销后果正在显现。