历次房产调控失效原因深究 压房价成主要缺陷

　　第一，要完善房地产调控的体制机制。体制与机制是容易混淆的两个不同层次的概念。所谓体制，是明确政府与市场的作用范围及两者关系的制度安排；所谓机制，是解决重大问题的长期化、规范化甚至是法律化的办法。完善房地产调控体制，关键是要明确政府在房地产领域的有限作用领域及政府的引导方向。完善房地产调控的机制，主要是明确政府促进房地产健康发展的长期化、规划化或法律化的办法，避免临时性、不规范的做法。迄今为止出台的房地产政策无论在体制层面还是在机制层面都存在一定的问题。导致这些政策不能达到预期目的的关键问题在于：只提出了原则性的禁止或鼓励某些行为的规定，而缺失最重要的部分，即若某开发商或地方政府违反了政策的规定将由哪个部门对违规者给予何种惩罚。在中央政府部门中，有十多个部委涉及房地产调控，受部门利益的驱动，各部门往往是遇到棘手的得罪地方的事情哪个部门都不想管。这势必导致地方政府按照地方利益原则同中央政府在房地产领域进行博弈，结果是政策目的不能实现。从宏观调控的基本要求与国外成功的案例来看，要真正促进房地产业健康发展，在体制层面需要明确政府的作用领域与重点，在机制层面需要明确政府调控的具体主体，并规范调控工具；完善的调控需要立法，而且这种法规不是一成不变的，需要定期调整。

　　第二，要分区域设立房地产调控标准与预警系统。根据不同地区的发展水平、城镇化率与人口密度等指标，进行房地产调控的区域划分。在此基础上确定不同的调控标准与预警体系。严格的紧缩措施只有施与那些存在严重城市病且房价过高的区域，而对一些城镇化水平较低的落后区域，不应该实行从紧的政策。此外，要通过科学的预警系统来判断与识别房地产泡沫，避免商品房价格一上涨就有人减房地产泡沫这种“狼来了”的故事。

　　第三，要形成相对固定、组合合理的房地产调控工具。任何调控工具都有一定的优缺点，不可能凭借一二种政策工具就能规范房地产业的发展。国家“十二五”规划纲要明确提出了5年内3600万套城镇保障性安居工程建设目标。通过保障性住房来平抑房价是政府的正确选择，但只明确建设的套数可能会引发一个问题，即地方政府为了减轻保障性住房建设的负担，可能会在单套住房的面积上做文章，因而可能会引起低收入阶层的不满。在出台具体调控工具前，应该尽可能征求利益相关者的意见，避免单纯的“自上而下”强制，努力做到“自上而下”与“自下而上”相结合，具体而言即是要充分征求地方政府、开发商与购房代表的意见。此外，政策工具的组合需要科学研究，在出台前需要评估各种工具可能产生的影响。

　　综上所述，中国房地产业的健康发展是关系到社会经济整体发展的大事，以打压房价为主要目的的房地产调控政策存在突出的缺陷，有必要改进。从全局与规律的角度来看，房价上行的总体趋势难以扭转，为了防止房价过快上涨引发宏观经济剧烈波动，需要科学合理的调控。引导房地产业真正健康发展，需要房地产领域的科学治理而非单纯的中央政府大棒，因而需要政府决策者的睿智、开发商与购房者的远见与房地产领域学者的深入研究。