房难卖、钱难贷 房企陷困局

　　负债率高、融资困难、销售低迷，摆在国内大型地产企业面前的困难一重接一重。国内土地储备排在前列的两大地产企业恒大地产和碧桂园率先启动，在国内外资本市场上频频出手，筹措资金为可能到来的更加严峻的形势布局。根据恒大地产发布的最新消息，恒大地产以5亿美元(约38.75亿港元)的价格向刘銮雄控制的华人置业出售江苏省启东一幅地皮49%股权。与此同时，为了回笼资金碧桂园在全国展开降价促销活动。

　　前日晚间恒大地产在香港发布消息，此次恒大出售的地皮位于江苏省启东市寅阳镇，总面积约133.5万平方米，预计用作开发住宅、商业及相关配套设施，估计总建筑楼面面积158万平方米，首阶段的发展项目已经施工，此地块是恒大旗下一个重要的发展项目。恒大地产表示，该地皮目前估值约83.8亿元，恒大将持有余下51%股权。有关业内分析人士指出，恒大地产此次出让土地就是为后续项目的开发和可能的融资问题提前布局。而从项目出让的价格来看，该项目的出让价格远高于当初的购入价格，通过此番资本运作，恒大地产实际上已将一部分土地升值利润收入囊中。

　　对于碧桂园来说，融资同样是个大问题。近日，其在全国范围内展开了降价行动，以回笼更多的资金。5月以来，碧桂园在广州、南京的楼盘集体促销，优惠房源被市场抢购一空。碧桂园“五一”假期销售达到34亿元，是去年同期的207%，低价出货策略效果明显，大量资金回笼缓解了碧桂园面临的资金问题。“卖地、卖房在目前并非开发商首选的筹资方式，开发商更担心降价可能导致价格雪崩。”国内一地产公司负责人向记者透露。资金链越来越紧张，国内融资处处碰壁，开发商不得不走出国门寻求国际资本融资。有关统计数据显示，今年以来，内地房企大批通过海外发行高息债券等方式融资，融资总额已经超过数百亿元，海外发债融资的企业包括华南城、富力地产、恒大地产、碧桂园、中骏置业等国内地产公司，其中华南城的融资利率达13.5%。有业内人士甚至预测，今年国内地产企业海外融资总额可能超过创纪录的1000亿元。

　　从国家统计局的数据来看，海外资金确实正源源不断进入国内地产行业，海外发债已成为增速最快的地产企业资金融资渠道。据统计，1月至4月，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。而其中，利用外资达到222亿元，增长62.3%，大幅高于国内贷款、自筹资金等融资渠道。

　　伴随不断深入的宏观调控，开发商面临的困难正不断的增加，其中尤其引人关注的是存货和负债。据统计，一季度，国内全部136家上市地产企业负债总计11583亿元，比去年同期的12493亿元上升了8299亿元，上升幅度达到50.5%，负债呈上升态势的上市房企达到105家，占到了上市公司总数的77%。其中，万科A的资产负债率达到76%，保利地产81.4%，金地集团达到72.14%，均比去年同期上升了5到8个百分点。今年一季度，全部136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。“开发商需要大量资金开发土地，这是开发商面临的主要问题，而负债压力可能在未来两到三年显现。”业内有关分析人士向记者透露，2009年到2010年期间，开发商拿地达到高峰，由于国家规定土地闲置一年以上不满两年的，征收闲置费；闲置两年以上的，必须坚决收回。开发商今年就将面临大量土地进入开发周期，这些项目启动需要大量资金，在销售受阻、贷款困难的情况下，开发商只能寻求海外融资来盘活资产。从债务方面来看，由于地产企业的负债主要是购地时的借款，大部分是三年期贷款，这部分资金最早也要到明年开始偿还，因此短期内开发商还没有还债压力。但是如果今年市场情况进一步恶化，一方面没有钱开发土地，一方面又要面临大量到期债务，2012年到2015年，地产企业的日子将相当难过。