梅新育：房地产反暴利关键是约束利益集团

　　为促使房地产市场软着陆，我们需要运用一切可以运用的工具。在其他工具效果不尽如人意时，探索将反暴利法规扩展到房地产领域，是必要的选择。而应用反暴利法规抑制房地产泡沫，还需要解决一系列技术性问题，相关法规需要完善，许多条款需进一步细化，才能具有操作性。而最大的考验还在于冲破利益集团的阻力，把惩处措施落到实处。

　　尽管国际经济组织认定新兴和发展中经济体增长前景仍然好于发达国家和地区，2011年预计GDP增长率可达6.5%，但唱空新兴市场之声日渐高涨，主要理由就是房地产等资产市场领域泡沫严重。无论学术界还是虎视眈眈时刻窥伺各国经济弱点企图一举突破的国际游资主体，从以准确预言美国住房市场崩盘及随后全球信贷危机而闻名的“末日博士”鲁里埃尔·鲁比尼(Nouriel Roubini)，到富达国际主管投资事务的总裁安东尼·波顿(Anthony Bolton)，都把眼光投向了中国等新兴市场的房地产市场。而房地产市场泡沫之所以如此巨大，各路资本之所以如此争先恐后涌入，暴利是其中最强大的驱动力。

　　中国房地产市场的暴利众所周知，即使在收益率远远低于买卖市场的中国房地产租赁市场，其收益率也比美欧租赁市场普遍高50%以上。5年前，在上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。如境外投资者采用融资杠杆，在当时中国利率低于美国利率的情况下，还可获得额外收益。时至今日，中国大城市房租急剧暴涨，租赁市场收益率进一步提高。至于中国的房地产开发行业，更是已成造就亿万富翁的最大温床。

　　由于中国房地产开发行业乱象丛生，仲量联行的房地产透明指数报告曾将中国大陆划入第三档“房地产市场低透明度”行列，且房地产利益集团极力阻扰政府有关部门对此作出全面、真实的统计核算，房地产开发企业信息高度不透明，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测，或者依靠研究人员和媒体工作者个人努力拿到单个房地产开发项目的收支清单或是规划。2003年，笔者曾间接估算了北京地区房地产业的利润率，发现北京西四环和西五环中间的某商品房板楼平均销售利润率为34.7%；假设该地区商品房板楼开发商资产负债率等于1998年至2002年全国房地产企业年均资产负债率(约75%)，则其投资收益率高达138.8%。福州市等城市做过的测算结果也表明，在没有财务杠杆的前提下，开发商销售利润率动辄50%以上，甚至超过100%；房地产企业普遍存在的涉税问题进一步提高了他们的实际利润率。2008年陡然升级的全球金融经济危机虽然让中国房地产市场一度降温，但超强力度的“反危机”措施很快就令中国房地产市场再度急剧升温，结果是现在中国房地产市场暴利比以前有过之而无不及。

　　对房地产市场的暴利，开发商们也并不讳言，有时甚至“理直气壮”。在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，任志强语惊四座：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”这句话并不完全错，对于提供了优质产品和后续增值服务的品牌开发商，取得较高利润自有其道理；问题是许多房地产项目品质和增值服务几乎谈不上，却仍能赢得暴利，而不少品牌开发商的高利润也超越了相当的限度，这就谈不上合理了。