今年3月11日出台的温州版楼市调控新政，激起多层涟漪。日前，我市首例由此引发的房屋买卖纠纷在鹿城法院审结。已拥有四套房的王先生，以受新政限制，无法再买另两套房为由，将卖家告上法院，要求退回百万定金。在法院的调解下，最终王先生拿回88万定金。
今年2月19日，市民王先生经中介介绍，和翁女士签订了房屋买卖合同。涉及交易的房子位于市区大南路高乐大厦，王先生一口气买两套，并支付了100万元定金。双方约定今年4月5日前办理按揭及过户等相关手续。合同履行过程中，若由于自然灾害、政府、银行等重大政策变化及其他不可抗力导致合同无法履行的，双方均不承担违约责任，定金如数退还。
3月11日，我市出台了楼市调控新政，按照新政，暂定本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量房)，违反规定购房的，不予办理房地产登记。
已经拥有四套房子的王先生据此认为，自己再买房将无法过户，他要求解除合同，退还定金。而翁女士认为，当时签订合同时，政策方面的风险，她已经说得很清楚，王先生也并未对此有所顾虑，他之所以悔买，是出于风水方面的原因。最终，在法院的见证下，王先生和翁女士解除购房合同，翁女士返还定金88万元。
鹿城法院的工作人员说，3月11日我市楼市调控新政出台以来，他们法院已经受理了多起类似纠纷。
律师说法
“本案中，王先生很明智地将政策等不确定因素拟到了合同中。”浙江瓯江律师事务所律师陈云胜认为，在政策发生变化的情况下，双方合同中约定的细则，将起到很关键的作用。
陈云胜特别指出，4月21日，浙江省高级人民法院民一庭出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》，该《意见》规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，但当事人另有约定的除外。虽然新政不能被认为是不可抗力，但在《意见》的第二条中也作了另外的一些规定，对这种因调控政策的出台，导致合同确实无法继续履行的情况，买卖双方可以提出解除合同。不过，购房者还是要酌情承担卖方的合理损失。
但《意见》中也有规定，并不是所有受到限贷、限购、禁购影响的合同解除，法院都会支持。比如，在调控政策出台前订立的合同中没有明确说明是按揭付款的，购买者如果是以受限贷政策影响，想解除合同，法院将不给予支持。反之，购房者如果能够证明自己的确是因为首付款比例提高等政策的出台，不能办理按揭贷款导致合同无法继续履行的，就可以解除合同。
事由”，也就是买卖双方都没有错，法院允许当事人提出解除合同，也酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。
因限购、禁购而解除合同的不罚定金
如果是因为限购、禁购政策而无法继续履行的，《意见》规定，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。而且，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则(如双倍返还定金等)的，法院一般不予支持。但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
无法按合同按揭，允许解约但要赔损失
对调控政策实施前订立的合同明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，《意见》规定可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人；出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。
酌情支持中介公司收取中介费
《意见》还明确规定：房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其他违反《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不予支持。
如果买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给房地产经纪机构的，可要求其返还。
