2010年8月11～14日，中国房地产界最重要的盛典“2010博鳌房地产论坛”在海南琼海召开。在论坛上，对于如何解决楼市调控的僵局，不少与会“地产大佬”纷纷表示：下一个十年，商业地产当道是大势所趋。
被“雪藏”的商业地产眼花缭乱的购物场所，窗明几净的写字楼，灯红酒绿的娱乐之地？?商业地产对于任何一个人来说，并不陌生。
商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所。是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的经营。
在房地产发展完善的发达国家，商业地产的繁荣与否是经济是否景气的风向标。然而在我国，与住宅地产不同，商业地产总价值相对较小。有数据显示，全国商业地产总价值不到4000亿元。从2007年开始，北京的住房价格飞涨，而商业地产并没有多大的涨幅。住房与商业地产从价值上看形成了‘商住倒挂’的奇怪现象。从历史数据来看，商业地产销售额不到住宅地产的两成，价格涨幅同样远远落后于住宅。而我国的住宅地产，在国家多番调控之下，价格依然坚挺。缘何会出现商业地产与住宅地产冰火两重天的景象？这就要从两者的区别谈起了。
商业地产的价值首先是体现在地理位置上的，要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了；商业地产的目标顾客对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。
住宅与商业地产进入销售环节之后，同样面临着不同的境遇。台湾、香港的一些销售公司认为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这个比喻可以看出，商业地产的营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接，而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。商业地产的投资回报通过销售、获取经营收益和物业升值实现，而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。对于商业地产来说，销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
从资金运作的角度来看，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售，商业地产销售的风险要高很多，如果商业地产也按照这样的思维进行开发，就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发，这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量很大，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现盈利。
正是基于这些条件的限制，使得我国的许多地产商对于商业地产的开发望而却步。而商业地产发展受阻凸显了我国地产行业的不成熟。
商业地产转机初现在目前楼市调控的背景下，今年8月召开的博鳌房地产论坛，与会代表将商业地产发展推向了一个新的高度。
“今年3月下旬开始，政府出台了一系列抑制住房价格的政策，商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。”潘石屹如是说。
市场反应也正如潘石屹所料，作为北京今年最大的商业地产项目银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳绩，其中仅6月27日开盘当天，银河SOHO销售金额就达到了27.7亿元。潘石屹透露，SOHO今年的销售目标是180亿元。
潘石屹用事实证明在住宅楼市低迷的非常时期，稀缺商业地产依然能创造佳绩，在此基础上，潘石屹再次重申：“政府的市场调控政策针对的是住房市场，商业写字楼没有受到影响，银河SOHO热销也不会对北京的住房市场产生任何影响。”相对于利润丰厚的住宅地产，商业地产的投资价值正在逐步显现。
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