中国房地产市场 四大缺陷

　　   

　　    8月12日，“博鳌地产论坛”第一天的论辩和颁奖都已结束，陈淮才风尘仆仆地赶到会场。博鳌SOFITEL酒店的露天酒吧，临近午夜。任志强、孟晓苏、凌克、刘晓光、钟伟等“大腕”拼了两张小圆桌，十几个人挤在一堆儿，等到陈淮来了，坐在当中的位子，大家开始热情问候，也夹带几句相互间的调侃。算是个简单朴素的欢迎仪式。

　　尽管行程紧张而疲劳，但陈淮谈到地产依旧是精神抖擞，思路清晰而开阔。博鳌之行，陈淮并没有回避谈论此前的“20年拆除一半”言论，反而开诚布公地道出自己更多的思考。

　　几天前，陈淮刚刚因为一句“20年拆除一半”言论引发很高关注，也有一些质疑之声。

　　对此，陈淮表示，“20年拆除一半”不过是十个国情中的一个，中国房地产需要研究的问题还非常多。房地产市场存在很多重大缺陷，并不只是房价、供应量、政策。房价只是表象，政策只是人们对客观规律主观认识，也不一定符合客观规律。

　　不动产最核心的功能是居住

　　陈淮直言地产行业的现状问题，也毫不客气地说出了开发商、银行与消费者之间存在的问题根源。但陈淮更加明确地告诉市场，不要因为政策而裹足不前，也不要盲目追求利润而破坏产业生态平衡。这些看似业内的观点，其实是购房者们可以拿来共勉的。

　　买房子，市场好的时候像买白菜一样排队抢购，市场不好就恐慌性抛售，国内地产市场多年来一直徘徊在疯狂抢购与恐慌抛售之间。其实，不论市场现状如何，不动产最核心的功能都是居住，只要有居住需求，市场就会继续发展。所以，购房者首要的购买条件应当是自己的居住需求，而不是单纯的投机心态。

　　尽管最近楼市恰逢多事之秋，但对于购房者来说，其长远发展仍是利大于弊。毕竟市场挤出泡沫，高温冷却，长期发展趋于稳定，价格维持在相对平稳的状态，对于购房者和房主来说，不必再为一时的涨跌诚惶诚恐，这才是房地产发展的健康状态。

　　撰文/摄影新报记者安元

　　陈淮博鳌语录

　　-有一回开这样的研讨会，我说上帝你给我看看我能活多长，上帝说这个太难。后来我说讨论一下下半年出多少政策，上帝说那还是看你能活多长得了。

　　-我们还是看看自己的弱点为好，中国地产行业面对的是全世界未来20年都是最大、扩张最快、收入增长速度最高、需求最旺盛的市场。

　　-别把长期建设的目标也当成针对你。有关税负的讨论实际上是我们关于房地产业以及老百姓持有资产、社会财富如何长期公平分配的一个重要方面，它不是调控房价的工具。

　　-对于保险的以房养老，一个人要准确推算自己活多长，就可以最精确、最划算地买这种产品。

　　缺陷1市场化淘汰机制缺失

　　记者：目前房地产行业有哪些方面的深层次缺陷？

　　陈淮：从发展角度来说，我们还是看看自己的弱点为好，中国地产行业面对的是全世界未来20年都是最大、扩张最快、收入增长速度最高、需求最旺盛的市场。就目前国内房地产市场现状而言，存在着四大方面的深层次缺陷。

　　第一个缺陷就是，市场化淘汰机制的缺失。迄今为止，我们中国开发商只有四种“死法”——卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、囤地被查，几乎找不到被市场淘汰的例证。这是市场发展不成熟的表现。如果中国足球不赌球、不打架、不收买裁判、不恶意伤人就能赢球，这个规则不会造就强大的球队。

　　就地产行业而言，我们可以明显看到过去十年的辉煌。但过去十年过度依靠少数沿海大城市市场、依靠高端楼盘、依靠富人、依靠投资需求才能维持的产业，仍然是一个脆弱的产业。如果说因为新政，第三套房成交量就降为接近于0，那么这个市场不是一个正常的市场。尽管人们说现在地产正在经历的是最严厉的打压，但目前我们的利率依旧是负利率，是25年来的最低点。

　　记者：那么淘汰机制应该侧重在哪些方面呢？

　　陈淮：这次论坛上，很多企业都在讲自己怎么样在产品竞争、价格竞争上的思想，媒体也经常讨论万科又降价了等等问题，但这些都只是低端的价格竞争力。下一个阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面的竞争和发展，有多少企业已经做好了准备？所以，我们得看到自己产业的脆弱。

　　最近有报道说有1.9亿平方米待售房，实际上这并不令人吃惊。如果我们老指望像卖大白菜一样卖房子，那这个产业必然是处于一个极端不正常的情况下。

　　其实，国际上住房周期的发展要比我们现在长很多，上世纪80年代末到90年代初，中国家电业发展过程，当时政府宣布只有国家部委一级企业才能生产彩电冰箱。但是今天中国成为当之无愧的世界家电大国，那些当年定点生产的名牌企业，今何在？——所以说，淘汰的是个体，升级发展的是产业。

　　缺陷2产业风险配置严重不均

　　记者：其他缺陷在什么地方呢？

　　陈淮：第二个缺陷就是我们产业风险配置严重不均衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，这是不需要论证的事。风险是一种客观存在，人们不可能消灭风险。

　　就好像一个气球如果壁后各处很均匀，可以吹很大。如果一个环节很厚，这个气球反而会破裂。地产也是一样，政府通过卖第二块地时把第一块地的收益拿走了，把土地增值收益所带来的财产性风险最终转嫁给了消费者。开发商则与银行合谋绑架了消费者信用，实际上就是消费者用自己的信用来替开发商做担保。银行也乐观其成，因为按揭贷款不良率比开发贷款低得多。我们现在给消费者提供的都是浮动利率，浮动利率看起来是很公平的，但谁也不知道明天升息还是降息，风险一半一半。

　　消费者按揭贷款的时候可曾想过，在未来按揭贷款20、30年中，利率远远高于现在的机会是95%，低于或者持平现在的机会连5%都不到。我们的风险非常不公平地集中在一个点上，这正是产业不合理的一个方面。

　　缺陷3交易主体缺位

　　记者：销售层面现在存在哪些问题呢？

　　陈淮：这就是第三个缺陷——交易主体缺位。现在中国的房地产市场就像没有边裁、没有后卫，甚至没有门将的球队。作为供给方的开发商直接面对作为需求方的最终购房者个人，直接做“零售”。供求双方之间没有任何缓冲的层次，只能导致供求双方空间、时间、价格、档次、质量等矛盾的直接碰撞。老百姓买了房还是没有买房，并没有任何避险的工具。同样，为什么老百姓会恐慌性购房呢？为了规避价格风险。其实可以通过在国外很多地方都使用的通过指数交易方式分流那些投资性需求，来使老百姓规避价格风险。

　　缺陷4市场需求早熟

　　记者：销售层面固然存在问题，那么需求方是不是也应该改进观念呢？

　　陈淮：地产市场的另一个缺陷就是需求早熟。老百姓应不应该改善住房？应该。我们政策应不应该加大老百姓改善住房的步伐呢？非常应该。但实事求是说，中国城镇居民现在平均住房水平，中国住宅建设大量涌现的高档和特高档豪宅，这些和中国现在发展阶段相比，明显超前了。

　　当大多数人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的时候，恐怕很难实现大多数人买得起房。买房需要资产累积能力、抗风险能力。最近媒体爆炒一个卖葱的老太炒房炒成七套房，其实也是在催生需求早熟。

　　记者：对开发商而言，该如何应对呢？

　　陈淮：首先，别把和短期市场运行的一些政策都当成跟你过不去。比如说大家都在讲通胀，维护国民经济稳定运行需要调整利率，不一定就是冲着房地产来的。房地产是繁荣还是低迷，该升息也得升息。

　　第二，别把长期建设的目标也当成针对你。有关税负的讨论实际上是我们关于房地产业以及老百姓持有资产、社会财富如何长期公平分配的一个重要方面，它不是调控房价的工具。

　　第三，别把建设保障房这样一个会长期存在的任务当成调控房地产短期下半年的任务。

　　说到底就是集中在两方面内容，一是抑制不合理的投机性过度需求，二是继续促进房地产有效供给增加，包括土地和投资。